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任志强:地产均价的概念只能说明政府的无能

http://www.jrj.com     2009年02月19日 09:43      地产观点网
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任志强

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  之所以使用这个均价的概念只能说明政府的无能,统计与收集市场信息与分析的能力太弱了,于是只好懒汉式的用均价表示,不做任何分析与说明的抛给了市场。平均这个数学中的专用名词已经越来越多的进入了人们的生活之中,如人均GDP、人均工资、人均可支配收入以及平均房价等等。平均已经似乎成了社会衡量各种事物的一个标准概念,大多数专家、经济学家都会常常将平均这个词儿挂在口头上,并以此为标准去批评与指责或表扬与赞许。但实际生活中平均则可能有害于每个个体家庭、纳税人或城市与企业的消费、生存与发展。

  统计与宏观趋势的分析中可以用平均,但具体事物的处理时却不能用平均,特别是如房价就不更不应用平均这个概念,收入水平也不能用平均表示,否则就会在政策的制定上或消费观念上产生歧义,并造成重误差。

  当比尔·盖茨进入一家人满为患的咖啡厅时,这个咖啡厅中所有的人的人均财富就会大大提高,并有可能成为世界第一的,但实际上这个咖啡厅中每个人的财富并没有发生任何变化,平均值仅仅是因为一个特殊因素而发生了重大的变化,而这个平均值对每个人而言都没有任何意义。

  汽车市场中有各种各样的排量或型号的大车、小车、卡车、乘坐车,但是否会有人用平均车价来描述或评价消费需求呢?哪怕是将运输车、大客车、中型客车、乘坐车做了分类,又是否会有人用平均车价来作为指数引导消费呢?答案肯定是不会的,因为消费需求不同,允许消费者做各种不同的充分选择。

  不但每个生产商知道自己产品所对应的消费群,每个消费者也知道自己可以选择的商品等级与类别,没有一个政府会限制汽车供应商都必须生产某一类的产品。同样也没有消费者会赞同政府的政令限制了消费的多样化,由政府代替消费者做出消费选择,也更不可能用平均车价来确定国家的产业政策。

  同样的,冰箱、电视、相机、手机都会因型号、大小、功能、效率的不同,而在价格上存在极大的差异。没有人会用平均来衡量市场的价格,更不会用平均价来衡量消费者的购买能力。

  有些商品是统一型号的,相对统一标准的因此才会有统一的可对比的价格标准,比如黄金、石油、铁矿石等,这个价格并不会产生不同地区或市场中的认同差异,因此可有统一的标准价,但不会有均价一说,即使同一种标准的产品,如999的黄金在不同市场也会有价格的差别。

  如果说同类冰箱、同类手机可以用平均价格来表述,至少这个产品是可移动的;产品原料采购于同一市场相对均衡的价格;生产工艺是相对稳定并可复制的,至少让消费者讨论价格时对产品对象的相对认知是同一个平台上的。

  但中国的市场中却将最不应使用平均价格的住房用了个平均价来误导市场于政策。

  一是,商品房的不可移动性特征,是与城市地点、环境、交通等一系列与不可移动及不可替代与复制相关的因素紧密相连的,价格会受公共配套设施等一系列因素影响,而平均房价却忽略或抹杀了这一系列因素的特性。

  二是,商品房的土地价格差异巨大,即原料采购的条件、标准、价格差异巨大与工业产品有极大的不同。这里既包括了时间因素、环境因素,也包括了国家、政府、市场、企业与消费者之间的收入分配差异,而平均房价的概念既混淆了土地价格与房屋价格的分配关系,也混淆了土地的区域性差别。

  三是,商品房的产品本身差别巨大。除面积这一大小的差别之外,更多的是材料、设计、设备、功能、装修、园林、市政等与成本和增值收益密切的因素,就像手机的功能差别、相机的功能差别巨大一样,平均价格只能表示同一水平产品的对比,不能反映产品差别的因素。

  如当统计局与发改委每年公布房价指数上升与下降时,是否同时公布过这些.因素对价格的影响?又有多少价格的上升是因为此房非彼房,房子产品本身的价值已大大提高了,舒适度、配套性、功能已大大提高了。

  四是,产品的不可移动性除了地点、环境、交通之外的位置、朝向差中还包括了所在区域的经济发展因素。如当地的人均GDP、人均收入、人均工作效率等等,如北京的人均GDP为9000美元,但西城区则高达几万美元,与丰台区相差数倍,而一个平均房价还试图将经济发展的差别都抹平了,岂不是更为可悲。

  五是,产品与数量的期间性影响会让平均房价难以反映真实的情况。当产品差别巨大时,不同产品的供给量和销售量变化也会对平均值产生巨大影响。当高价房销售量大时均价上升,而当保障性的两限房、经济适用住房的销售在市场中唱主角时均价就会下降。当市中心或好地区的房子销售量大时价格上升,而当边远地区的商品房销售量加大时相对价格就会降低,这个均价的指导作用就更没有说服力了。

  之所以使用这个均价的概念只能说明政府的无能,统计与收集市场信息与分析的能力太弱了,于是只好懒汉式的用均价表示,不做任何分析与说明的抛给了市场。这也让民众迷信于用均价来判断市场、决定消费,让政府与管理机构沉醉于用均价来监测市场、决定政策。

  东京会按距离市中心五公里、十公里、二十公里……为半径画圈公布相关价格信息。一些城市会按区域、环线来分割公布相关价格信息。这样划分的基础在于房屋本身的建安差别已经很小,产业化程度高达40%以上,标准相对统一的土地价格差别也几近平衡,没有中国那些天价拍卖差别,也因此细分后的均价才有了相对一致认知的可靠性。

  但中国的均价并不分消费的层次,也忽略了比尔·盖茨的特殊因素。原因正在于政府希望市场来承担低收入家庭解决住房的政府责任,故而政府与官员们更愿意不加分析与理解的用平均房价和平均收入来衡量市场的供求关系,也因此才有了更多官员和媒体,包括所谓专家们的要求房价要继续下跌的主观意念与言论,却从不想知道这种平均房价的危害性。

  今年一月份的房价下跌了0.9%,成了一条重要的新闻,但42个城市的房价上涨并没有引起社会的重视。去年四季度房价上涨的城市大约只有11个—16个,现在变成了42个,那么岂不是房价已进入了普遍回升和上涨的转化。但26个城市的房价大幅下降却淹没了42个城市房价上涨的因素,让整体房价成了下降的趋势。

  这些城市的价格下降又是些什么原因呢?是实际价格的下降还是保障性低价房的供给与销售量加大而引发的呢?没有办法分析。

  但至少一月份的统计说明一个问题,全国各城市之间的差异性巨大,供求关系极不平衡,房价偏高的只是极少数的几个城市,大多数城市的房价本就合理且不高。但全国从官到民、从官方媒体到民间媒体、从国家管理机构到地方城市官员、从一级城市到乡镇、从学者到专家、从个人到研究机构似乎都只有一个腔调就是降价、降价再降价。甚至也有“不降价、不买房”的舆论联盟出现。却从来没有一个官方会告诉民众平均房价并不能真实的反映市场中的供求情况,也不能指导个性的消费需求,更不能反映商品的差别与价格提升,甚至不能成为政府制定相关政策的依据。

  国际上大多会用中位数做分析的要素,包括房价的中位数、收入的中位数、户型面积的中位数,且房屋的质量、标准差异不大。中国也不应用平均房价来误导市场与民众,这个数学与统计学的常用工具并不是生活中用以指导消费活动的正确指标。

  也许平均房价让那些寻求低端、低价产品的消费群体望而生畏,又让那些面对高于平均房价的产品愤而讨之。既不利于引导初次消费,也不利于引导改善型升级,更不利于提升生活质量,还不利于用合理的水平来提供保障性救助,更无法体现地区或局部的区域优势和生产水平,甚至无法向世界证明中国住房水平或居住水平正在提高并逐步与世界先进水平接近。一个于各处各方都没有益处而有害的指标,还是不用的更好!


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