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胡月晓:房地产粗放模式将终结

http://www.jrj.com     2009年02月16日 11:31      中国证券报
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  近期,我们走访了中国开发商策略联盟、上海易居研究院和中国房地产测评中心等单位,对我国未来房地产走势和房地产业与国民经济间的互动关系,进行了多方交流。根据调研结果和我们的研究,对房地产行业未来发展和对国民经济影响,有如下几点判断:

  首先是行业总体上的调整不可避免。从房地产开发的角度,房地产行业具有高杠杆的特点,财务风险控制在房地产企业经营中占有重要地位。受宏观经济紧缩的影响,即使当前房地产市场中投机需求比例不高,未来销售的放缓,由此导致的企业现金流紧张,也会迫使企业降价保量。2007年下半年,企业高价拿地情况较多,一些进入行业较晚,资产积累不够、实力较弱的企业面临淘汰的危险。

  从监管的角度,对自从成立了土地监察制度后,对土地闲置的管理已不再走过场,因此2007年高地价对开发商的成本压力是真实存在的。房地产价格调整的主要压力,并非来自于二级市场上的流动性压力,而在于行业高杠杆带来的财务风险。

  其次,土地成本是“房价加速器”的关键。房地产价格主要是土地成本决定的,即“楼面地价+建安成本+开发利润”,后两者是基本固定的。因此,很大程度上受政府影响的土地成本,决定了房地产的价格。

  “房价加速器”机理主要在于市场的类比效应:政府先推出地块,后推出土地价格决定的房产价格,并以此决定了市场上存量房产的二级市场价格;在当前宏观紧缩情况下,土地价格下滑又给了市场一个明确的房价下滑信号。地价下降给了市场楼价下滑的强烈预期,因此现有救市措施成效有待观察,因为当前全国地价下降幅度平均已达35%。

  第三,上市公司比非上市公司面临更大的经营压力。经过前期7年的指数式暴涨,许多房地产经营企业已积累了很大的实力,企业面对逆境不会有太大的商业风险。上市公司出于维持业绩和保持资产负债表质量的要求,对当前销售放缓带来的效益下降容忍度较低,股价过分下滑也增加了收购压力。而非上市公司则只要公司有实力承受调整,现金流不至于断裂,对降价保量的动机就不强。

  第四,两类公司将渡过难关。面对行业“冬天”,有两类公司将度过冬天。第一类,以万科为代表的“作为”类公司;这类公司是行业内经营模式的探索者,普遍实行“精细化”经营,如万科还把房地产业做成了一个“制造业”,以求做到快速开发、标准化开发。这类公司将依靠成本节约渡过难关。另一类是“不作为”的公司,比如很多的大型国有开发企业。这类公司依靠先期储备的大量低成本土地,在近两年地价疯涨时没有做过多的积极进取,因此面对调整,未来的商业风险和财务风险都不会太大。除了以上两类公司外,投机性过强、在地价疯涨的前2年吃进过多土地的公司,实力弱又粗放经营的公司,未来遭淘汰的可能性较大。

  最后,保障性住房的增加将改变房地产市场结构。出于拉动地方经济增长,和建设和谐社会、解决民生问题的需要,保障性住房供应无疑将会大增。上海成立的住房保障建设局,就是一个信号。保障性住房的来源,并非一定要新建,通过收购存量房也是一条途径,目前上海已开始了外环房产的政府收购工作。在当前的房地产市场上,商品房市场占40%-50%,随着保障性住房比重增加,商品房楼价下调压力将增大,上市公司、开发商的压力也将增大,但整个房地产行业虽有调整,但调整的幅度不会到达撼动其国民经济主导产业的地步。调整将挤出房地产的暴利,调整后房地产行业的产业专业性将增强,“作为类”企业将成为行业主角。


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