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金岩石:可怜孟母三迁 尽快停建经适房

http://www.jrj.com     2009年02月16日 10:27      华夏时报
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  经济适用房是中国的新词,次级抵押债是美国的新词,把这两个名词放在一起似乎是风马牛不相及,如果仔细想想,你就会发现有许多相似之处。在美国酿成大祸的次级抵押债,源头就是美国的金融界让不该买房子的低收入群体借钱买了房子,又把这些“次一级”的贷款通过证券化变成理财产品转卖给投资人。中国在全国推销经济适用房,并让银行为这些“适用”群体发放按揭贷款,可想而知,这一类贷款在银行的业务分类中不也要归类为“次一级”的贷款吗?这等于是国家出面向银行推销的次级抵押债。

  经济适用房的“经济”一词比较好理解,就是价格便宜,而“适用”这两个字的争议却无穷无尽。谁来定标准?为什么不是15平米而是60平米?为什么对你适用而对他不适用?就算今天适用了,明天还适用吗?如果中国把城镇土地资源中住宅用地的60-70%都盖了经济适用房,房地产业还能市场化吗?而没有市场化的“招拍挂”,地方政府的土地财政收入就会大幅度减少,而土地财政的税费收入和土地出让金却占到了地方政府预算内支出的近40%和预算外支出的近60%,地方政府会支持这个政策吗?如果把和经济适用房相关的各方排列出来,有地方政府,商业银行,开发商,购房人和物业管理公司,谁会支持大规模兴建经济适用房呢?有人说购房者一定会支持,因为他们低价买到了房子。这是一个悖论,有钱买房子的群体还能算是低收入吗?照顾了这个群体,那些连经济适用房也买不起的人又该如何解决住房问题呢?低收入者为何不租房而要贷款买房呢?

  对于为低收入群体所提供的住房保障,美国的政策是廉租公屋和限价房。我们在美国离开大学到华盛顿工作的第一年住的就是廉租房,是贝聿铭年轻时设计的,非常宽敞。当年的留学生也和我们一样,生活都是从租房开始的,不会奢望一工作就买房子。两年后也就是1992年,我们买了第一幢房产,那是一个三层的联排房,后院很大,旁边不远有两排限价房。几乎一样的房子但限价房便宜一半,规定十年内可以自住也可以出租,但不能在市场上转让,房主要卖房只能低价卖回给政府,政府再转卖给其他低收入的家庭。低收入家庭不管是不是美国公民都可以申请,按时间排号抽签。这是我们和街坊聊天时了解到的情况,也就是因为这两排大约十几幢限价房,所以我们买的那个房子在当时也比较便宜,直到房龄超过十年后,也就是那些限价房解禁之后,那一片联排房的价格才升起来,据说上升了近三倍。

  限价房和经适房有什么差别呢?限价房政策有两大功能,其一是限制性,这一部分房价在十年内不跟市场价格变动,这一部分购房者也不能随意流动,这两个限制是以房地产价格的市场化为前提的。而经适房却脱离了市场化的前提,直接变成了政府定价,政府交易,开发商变成了承建商。在价格上,经适房如果可以交易,在供不应求的条件下价格还是要涨,而限价房的价格涨幅十年内锁定,定价定向交易;其二是平等性,美国的限价房是一项促进社会平等的政策,主要目的不是让穷人买房子,二是让穷人能够住进较好的社区,享受较好的教育机会,所以有些州(如我们第一幢房产所在的马里兰州)规定所有住宅项目都要留出5%的房源给政府推行限价房政策,让低收入的部分家庭自愿登记排队抽签入住“高尚社区”。而经适房不同,从名称上就把这类房产排除在“高尚社区”之外了,如果管理不善,这就等于是在城镇集中兴建“贫民区”。所以,限价房是促进平等,而经适房却会加剧不平等。

  房价高企,为了让买不起房子的群体能够买房子,政府推行经适房政策的本意是追求社会公平,这当然是好心好意。但经适房的本性却会加剧不平等,酿造隐形的贫民区,这是经济规律的强制性,其客观结果是不以政府意志为转移的。为什么说经适房会酿造贫民区呢?道理很简单,住宅价格和社区水平的保持主要取决于邻居家庭和社区管理。我们都知道孟母三迁的故事:昔孟母,择邻处,是为了孩子的健康成长。住进了经适房社区,对父母在经济上适用了,对孩子能适用吗?所以多数家庭为了孩子,一定会学当年的孟母,有条件就会想方设法搬离经适房社区。久而久之,剩下的居民就会积聚成贫,社区管理也会日趋恶化。今天回头看看八十年代各单位统建的“火柴盒”住宅区,经适房社区的未来难道还不很清楚吗!改革开放三十年了,我们不仅不接受美国次贷危机的教训,而且还要重复二三十年前的错误。

  最近,新疆政府为了“拉动内需”推行政府机关的统建房,按官员级别规定住房标准,这难道不是在恢复当年文革时期“打砸抢”丛生的“机关大院”吗?电视连续剧《与青春有关的日子》描写了文革时期北京机关大院一群孩子们的成长,建议新疆政府官员能以为人父母的平常心态看一看,体会一下当年统建的机关大院给孩子们带来的心灵创伤。中央政府搞经适房,地方政府就搞统建房,上行下效,房地产的市场化全面倒退!所以在此呼吁:为了孩子们的幸福生活,为了城市的健康环境,请尽快终止经适房政策!


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