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叶檀:股市反转房价就不会跌

http://www.jrj.com     2009年02月16日 10:23      新民周刊
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  股市与房价都属于资产品,股市受到巨量新增贷款的刺激,展开强势反弹,逼近2300点一线。

  冰水两重天,股市艳阳高照,楼市却阴雨连绵。

  股市上涨受益于宽松的货币政策,据预测,今年1月份的信贷增加量将远超去年12月,接连数月的超常投放,加上实体经济并未真正恢复,预测至少有400亿资金直接进入股市。进入2009年的一个多月来,A股连升四周,在全球股市中升幅最大,明显有别于外围市场的反复,A股市场至今稳步上升约三成。

  楼市却没有体现出宽松货币政策的好处。虽然各个银行的房贷利率新政优惠逐渐落实,2008年12月份按揭贷款余额大增358亿元,但房地产市场并未转暖,尤其是房地产关键指标交易量上,一直在低位徘徊。

  根据中银国际的观测,2009年1月,全国八个城市签约面积环比下降12%-55%,2008年12月环比回升0-29%。春节黄金周期间交易量下滑更为明显,比去年同期下降3.4%-74.9%,不包括深圳,因为其去年的比较基数较低(深圳的房价调整始于2007年7月,早于其他城市)。此外,1月交易量(剔除深圳)同比亦下滑8%-49 %。

  有个矛盾的迹象,就是在成交量下降的同时,除了深圳等少数城市外,多数地区的房价下滑速度不大。根据国家统计局的数据,2008年1月,房屋销售价格指数达到最高点11.3%,12月同比增幅变为-0.4%。从环比增速看,2008年房屋销售价格指数在上半年增幅逐步减少,至8月份,受到经济形势进一步恶化的影响,销售价格指数才变为负增长。

  从理论上说,如果股市上涨,楼市没有下跌的可能。因为两者都反映了市场的资金供应多寡,人民币资产品种的投资价值。唯一的区别来自于政策,股市受到政策力捧,而楼市政策至今暧昧不明。不过,政策虽然能够左右短期走势,不可能左右长期走势,也就是说,股市与楼市长期背离的情况不可能持久。这从目前楼市虽然成交量急挫,但楼价依然处于观望状态,就可见一斑。

  全球经济紧缩,全球金融去杠杆化,事实上,我国的资本市场下挫领先于全球,而在全球经济急剧紧缩之后,我国在短期的三个月内,通过企业整合、发行债券、提振股市等给市场加长杠杆,力度之大前所未有。货币政策作用于某些企业,体现在资本市场重新估值,越来越多的资金尾随而入股市,市场在短期内从悲观转入乐观状态。

  如果某些人所说的股市反转已经确立,1664点是历史性底部,相当于在宣告我国已经进入通胀前期,那么,我们完全可以推导出如下结论,楼市价格不可能完全与股市背离,继续下跌25%以上,楼价不可能下探多少。

  认为资本市场与实体经济已经触底复苏的结论不够严谨。

  回顾1998年的经济周期,起码需要两年以上的调整,而迄今为止,我国的调整一年还不到,宽松的货币政策首先作用于敏感的资本市场,但要提振实体经济却非一朝一夕之功。目前由股市反弹产生的乐观情绪,已经影响到许多人的冷静判断,认为资本市场的反弹等同于实体经济的复苏,这在逻辑上无法自洽,在经验上也无法得到证实。

  更可能的情况是,资本市场受到利好刺激,出现短期反弹,机构投资者将2009年的收获期锁定在利好消息最多的春季。而后,由于全球经济尤其是极为虚弱的英国、欧洲经济的下挫,全球进一步紧缩,我国的政策利好被提前消费之后,继续进入挤泡沫阶段,大小非等制度性缺陷在极度的悲观中被放大,资本市场估值重心下降,到那时,不仅楼市,包括股市在内,所有的资产品价格进入失速下行期,寻找底部支撑。在探底过程中,中国经济随同美国经济逐步复苏,悲观中迎来真正的历史性底部。

  目前的资本市场,股市是在战战兢兢地寻找投机收益,楼市在道德与公益的双重重负下,与股市失去了联系。市场会告诉我们,资产品价格之间存在紧密的血缘关系。


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