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李开发:“房地产无暴利”是痴人说梦

http://www.jrj.com     2009年02月16日 09:15      中国经济网
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  “我在前几年的多次会议上发言说过,经济规律从来不骗人,只有人会骗人!合理房价是近百年世界各国经济发展中总结出来的,不合理房价导致的泡沫是一定要破裂的,因为它没有足以支撑的东西。”春节期间,经济学家李开发接受中国经济网专访的系列稿件引发了广泛关注和热烈讨论,他对房地产调控提出分析了建议,并预测2009年房价将下降25%。

  “房地产无暴利”是痴人说梦

  李开发首先表示“房地产无暴利”是“鳄鱼的眼泪”:“最近许多人为暴利辩护让人不解,事实上说房地产无暴利的人,引用的例子不过是极个别在国家房地产调控的高潮中,因豪赌拿地的失手之举,看上去好象是亏了、赚不到钱了。而就在不久前房价暴涨的时刻,他们还在说,"房地产就该暴利"、"赚钱都赚得不好意思了"。”他指出,房地产制造了中国几十年来速成致富的半数富人,检索一下2004年年初,大多数报纸上公布的消息均表明,在招拍挂之前的三个月,我们协议出让了今后五年都开发不完的土地。这意味着什么?意味着开发商那些用来开发的土地多数建筑楼面价只是区区的数百元。

  “千万不要相信所谓地面价!许多人动不动拿土地价来作为房价高的合理原因,其实是站不住脚的。”李开发给中国经济网记者举了个房地产开发的具体例子:2008年9月25日,北京城开公司将市区金融街土地19799平方米转让给金融街控股有限公司,规划建筑面积16万平方米,其中地上10万平方米、地下6万平方米,实际转让价格90334万元,其中地下价格按3折一的算法,计12万平方米,楼面成本是7528元/平方米。而建筑成本不会超过2500元,这是大家都清楚的。这是中国房价最高位的时间,也是最高位的地段,这个成本加上建筑费用、管理费、利润、税收即为市场销售价格,而金融街大楼的平均价格早就超过6万元/平方米。

  李开发进一步指出,土地面积不是最终反映在楼面建筑的价格,楼面建筑的价格是由容积率决定的。比如一座24层的塔楼,每层8户,每户100平方,合计800平方米,加上周边的道路、车库、绿地、物业等,再加三倍,实际占地面积3200平方米,建筑总面积是19200平方米。当成本按占地面积是1万元/平方米时、即每亩667万元时,分到楼面面积才1667元/平方米,如果再加上建筑费用等,其正常成本完全可能在4000元/平方米以内。“谁能把真相告诉老百姓,如果楼盘开发百万平方米,开发商究竟赚了多少?”李开发追问。

  房地产泡沫是维持不住的

  “房地产有没有暴利,早已没有争议。中国的著名企业,大概除了中国移动、中国联通没有投资房地产,其它几乎全部挤进去了。海信,海尔,国美,联想,包括中国航天科技集团都进入房地产了。2007年底,大中电器的原老板张大中,把大中电器出售了,拿出现金近40亿一头砸进了房地产。这世界没有一个人是傻瓜,连城市里80岁的老头老太都知道投资房地产能赚钱,这个市场就快疯了。”李开发指出,鉴定一个行业有无暴利,其实只需要依靠经济规律,看投资资金的流动方向。如果相当长时间资金向同一个方向流动,那么这个行业必然存在过高利润。流动的结果是大量的投资导致大量产品上市,过多的产品销售使得利润摊薄,最终回归平均利润率,这个行业就开始走下坡路。

  当一个行业失去高于社会的平均利润率时,就会不断有投资者撤出,资金就会向其它行业流动。李开发拿曾经的香港楼市做例子:就象当年香港楼市要崩溃前一样,销售员给未来业主打电话,说再不来房价又要涨500港元,果然就涨起来了。他认为,中国房地产市场必须引此为鉴,“我国的房地产连续5年大跃进,大跃进必然导致大倒退,1958的大跃进害得中国经济将近10年才喘过气来。经济规律告诉我们,经济只有稳健发展才是好的。房地产泡沫破裂的时候,这个产业链条上的企业产品没有市场,结果将导致原材料价格大跌、大量相关企业破产、许多资产浪费,想泡沫继续维持是维持不住的,理智的做法是一开头就不让它疯狂。”

  最有力调控措施——物业税未出台

  李开发指出,时下的房地产泡沫与合理房价相比,已经相差了许多倍。“公认的合理房价是城市家庭年收入的3到5倍,6倍以上就进入了控制线。我们现在是多少?是15倍,20倍,甚至更多。我们说美国的次贷危机原因是贪婪、愚蠢与无知,中国的房地产泡沫难道不是富人们的一场贪婪造成的吗?”他提到日本和香港的教训:日本的房地产泡沫使其经济低迷了15年,至今没有走出困境,房价跌落了60%多;香港回归后,房地产泡沫又使房价跌落了75%。中央政府为拉动香港经济恢复出台了多个措施,比如九省自由行等,效果也并不如意。“区区一个弹丸之地,600万人口,恢复之难让我们知道房地产泡沫的危害。难道我们还不警醒吗?”

  房地产调控的依据是什么?李开发认为是空置率,但是目前很多关于空置率的计算并不精确可信,“有一些专家不知是有意回避还是能力有限,他们所说的空置率就是房地产开发商手里没有卖出去的那些房子。其实稍作观察就可知道,从2006年房价进一步暴涨以来,那时候出售的房子做什么用了?大多数做了投资品。”他认为能买得起上百万的住房的,一般都不是普通工薪阶层,也不是缺房子的人。他们买房的目的是用来投资,而贷款都是由老百姓的存款转化来的。他向中国经济网记者介绍了自己的所见所闻:“今年春节,我在北京城西部与北部的多个别墅区与所谓高尚住宅区的夜晚走了好多次,大多数区域晚上房屋里有灯的人家不足十分之二三。如此大量的空置住房为什么不计算空置率?难道这些房子不需要走向市场,寻求真正的消费者吗?如果把近几年高价的但是大多数闲置的房子统计起来,我们的空置率要大多少?”

  李开发最后指出,我们有一项调控房地产最有效的措施至今没有出台,那就是物业税.“没有物业税,持有多套住房就跟玩的一样。有消息说,美国现在有数以千套一美元一套带花园的豪宅,每一套都是200多平方的,但是没有人要。因为持有成本大。”他认为,没有物业税的制约,中国的房价是不能降下来的。

  (李开发,著名经济学家,坚持中国走市场化发展的主流经济学家代表人物之一,关注弱势群体的生活境遇,关注城市房价与房地产宏观调控,有近百篇专栏文章,被人称谓“穷人经济学家”)


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