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时寒冰:2009年房地产业的洗牌之年

http://www.jrj.com     2009年02月13日 16:35      《董事会》
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  文/时寒冰

  导语: 房地产业坐享暴利的时代,正为10多年来的过度透支而付出代价

  2009年,注定是房地产业强洗牌的开始之年。房价的下跌将是房地产业强洗牌的巨大推手,一些开发商存活下来,而另外一些开发商则可能被淘汰。

  供应与需求(购买力),是判断未来房价涨跌的最重要最本质最核心的因素。如果对世界经济的大环境与中国国内经济状况的内环境进行综合评估,就会发现,2009年的楼市,供应与需求是严重脱节的,而房价与购买力又是严重脱节的。也就是说,房价已经成为无源之水、无本之木。

  需求和购买力决定房价走势。过去,富人的住房消费、投机性购房,掩饰了中国楼市的一个非常恐怖的危险,那就是建立在民穷基础上的内需不足,以及中等收入阶层的大幅缩水。曾有开发商说,他们是为富人建房。这种说法即使算不上愚蠢,至少也是一种无知。事实上,作为购房主体,中等收入群体应该是决定房价走势的关键。而中国的中产阶层迟迟不能形成,始于2007年的这波股市大跌,又让原本有限的中产阶层损失惨重,很多人因此重新退回到低收入阶层。

  如果没有中产阶级作为依托,中国的房价只能是少数人的游戏。这种游戏在2007年走到了尽头,当王石提出拐点论,并断然掉头的时候,几乎所有的开发商都在嘲笑他,一如当年巴菲特抛掉中石油引发的嘲弄,最终,嘲弄者被置于被动地位。中国房价以萧条验证了王石作为商人的英明。

  从这个角度也可以看出,中国房地产业的强洗牌,乃是中国经济大调整的一个缩影。

  许多人已经开始承认,如果没有购买力支撑,中国房价是不可能继续保持上涨势头的。开发商、地方政府官员长达十几年对房地产的透支,已经达到了极限,现在是为过度透支接受市场报复的时候。当房价过高的时候,高房价与人们的收入严重背离,就会出现供大于求的现象——相对于购买力而言。加之供应本身的不断膨胀, 房价的下跌在所难免。

  来自北京市房地产交易管理网的统计数据显示,截至12月15日,北京尚未销售的新建商品房加上现房,还有35.7745万套房子没有销售出去,其中住宅15.1664万套。对此,多位业内人士作出了这样的判断:“2005到2006年,上海是楼市调控重灾区;2007年,深圳是楼市调控的重灾区;而从目前的统计数据来看,2008年北京将板上钉钉地成为楼市这轮调控中下调最厉害的重灾区。”

  受次贷危机影响,许多企业倒闭,人们的整体收入水平下降,而全国许多地方的房价并未出现像样调整,这样,导致房价偏离民众的实际购买力越来越远,商品房空置面积日益严重。2008年11月25日,华远集团董事长任志强在“2008年第三季度房地产市场形势REICO报告会”上指出:“按目前这种销售量下滑速度,2008年全国商品房空置率有可能将升至1.5亿—2亿平方米左右。”而此前来自国家统计局的数据显示,截至2008年10月末,全国商品房空置面 积1.33亿平方米,同比增长13.1%。中金公司在最近发布的2009年宏观经济展望研究报告中也认为,在目前的成交量下,北京、上海、深圳、厦门、南京、杭州、重庆、哈尔滨等全国15个城市现有的商品房库存,需要约27个月才能消化。

  高房价对中国购买能力的透支,已经到了无法修补的地步,房价下跌是必然也是唯一的趋势,任何外力都无法阻止或改变这种趋势,试图阻止的结果只会使下跌的能量以更具毁灭性和杀伤力的方式释放出来。

  房地产业的强洗牌并非坏事。只有经过残酷的洗牌,竞争才能重新回到这个以暴利著称的行业中来,注重品质、注重服务质量的现象也才能回归到这个傲慢的行业中来。中国房地产业需要一次剧烈而彻底的洗牌,2009年,就是一个开始。

  时寒冰

  作者为财经专栏作家,南京大学客座教授,中国财经传媒人联盟特约观察员


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