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黄湘源:房地产政策需要回归现实回归常识

http://www.jrj.com     2009年02月12日 10:57      上海证券报
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  在金融危机面前,保持房地产业的健康发展有着特殊意义。房地产是一个“牵一发而动全身”的产业链,房地产业的发展将有效地带动内需的增加,推动经济的发展。就此而言,我们对房地产政策的研究,更多关注的应该是它对发展需求的反映。说到底,房地产价格的走向最终是市场的事情,尊重市场意志才是政策的全部责任和义务所在。

  笔者一向认为,无论是中国的股市,还是中国的房地产市场,在还没有成为一个真正意义上的市场之前,任何人都无权给它们人为地指定一个定价坐标,哪怕是诸如市盈率或房价收入比之类的所谓国际水平参数。对于沪深股市来说,向国外市盈率标准看齐之所以荒谬,不仅在于其发行定价一开始就存在的错位问题还远未解决,而且还在于非流通股走向流通对流通市场无论在流通量还是流通溢价方面至少在目前和今后的若干年内依然还将成为不可承受之重。而对于中国房地产市场来说,作为支配价格的政策要素,包括土地政策、保障房政策等诸多方面则无不受到中央和地方、地方和地方、政府和开发商、开发商和消费者之间不同利益冲突的影响,“一刀切”的政策往往连投资和消费的简单分别也区分不清,更不用说统一规范各地市场的千差万别了。简单的一个价格和收入之间的比例关系显然不足以说明什么问题。

  我国房地产市场的情况极为复杂,离开了具体情况具体分析,不可能得出实事求是的结论。事实上,一个城市的房价水平,常常并不主要是由这个城市的城镇职工的平均收入水平所决定的,经济发展水平以及相应的城市化水平、土地开发利用力度和人口流动性的影响正在成为一个尤其不容忽视的重要经济现象。

  据国务院发展研究中心“中国财政课题组”的研究,在当前土地开发市场政府垄断的情况下,土地收入占地方财政收入的一半以上。土地财政不仅意味着土地出让收入成为地方政府财政收入和公共事业投资的重要来源,而且也在很大程度上成为影响当地房价水平的一大重要因素。许多低收入家庭,按其实际收入的水平不要说现在买不起房,一辈子甚至几辈子或许也买不起房,但是,一次拆迁却不仅使他们有了真正拥有自己产权的新住房,而且有的一家子中凡是成年成家了的几代人还都分别拥有了各自的独立居室。过去若干年中的实物分房、福利分房以及近年来的经济适用房、保障房、限价房措施都没能解决或没指望解决的问题,一下子就都给解决了。这是非常值得关注的一种住房分配方式,它的特殊性显而易见。不过,房价所反映的这笔财产性收入的增长,却并没有同统计报表上的城镇职工平均收入水平发生任何关系。这对于关注房价和收入比的经济学家来说,不能不说是个重大的疏漏。

  其实,关注房价的经济学家所疏漏了的,不只是城镇造房运动中的动迁现象。对于当今的中国来说,农民进城更是不仅改变着城镇职工构成成分的一件历史性的大事件,而且也是已经并且正在改变着城镇居民实际构成成分并进而将影响到户籍制度变革的一件重大的历史进程。在许多城镇,农民买房,不管户籍上入户还是未入户,都在相当程度上成了当地房价的一大支撑因素。至于一些开放程度较高的大中城市,包括外籍就职就业人员甚至外国国籍人员在内的流动人口在购房者中所占的比例,更是早就成了一个不可以忽略不计的数字。当然,在上述这些购房行为中,居住的需求和投资的需求各有所取,不能一概而论。但有一点基本上可以肯定,即一方面他们的购房行为进入了当地房价的构成因素,然而,另一方面,他们的收入来源却大多或者至少说相当程度上并未进入当地收入水平的统计当中。这是一个不大不小的矛盾。也许可以说,正是这一统计上的相当严重的不同步所造成的矛盾,不仅遮迷了不少人的眼睛,甚至包括某些经济学家,而且也在相当的程度上造成了人们对于房价判断的失真。

  在笔者看来,当前中国的房价问题,之所以不能简单地用所谓的价格与收入比的定式来加以衡量和限制,主要还不在于我们的房价统计或收入统计在统计学意义上的失真,而在于无论是什么外国的还是自己的现成的数字模型都没有也不可能真实地反映我们中国的房价运动的内在规律。中国的房价,是一种对历史欠账的消极补偿要求和对发展进步的积极进取需求相互交织在一起的复杂运动过程,它在不同历史阶段的起起落落,应该说基本上是价格运动的正常的表现,只是由于我国在房屋分配上存在太多的历史欠账积淀,在目前情况下,我们的政策才有必要更多地向房屋买卖中解决基本居住需求或改善居住条件需求倾斜。也正是在这个意义上,目前放宽二套房信贷及二手房税收的政策以及许多地方政府出台的刺激住房消费措施,与其说是救市,不如说是纠错,只不过回归到比较接近现实接近市场因而也比较接近了公平正确的政策轨道而已。但假如我们依然只是简单地以目前的城镇职工收入水平去衡量或限制房价,至多反映的是房屋分配中的平均主义要求,对于还历史的欠账可能有一定的意义,对于适应经济总体水平的发展以及相应提高我们的城市化水平和人民大众的生活水平,是没有意义的。

  在金融危机面前,保持房地产业的健康发展有着特殊的意义。房地产是一个“牵一发而动全身”的产业链,房地产业的发展将有效地带动内需的增加,推动经济的发展。就此而言,我们对房地产政策的研究,更多的值得关注的应该是它对发展需求的反映。说到底,房地产价格的走向最终是市场的事情,尊重市场的意志才是政策的全部责任和义务所在。


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