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购二手房作廉租房 在市场与民生之间取得平衡

http://www.jrj.com     2009年02月12日 04:37      南方都市报
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  日前,广州市政府宣布保障住房建设新举措,提出今明两年建设408万平方米保障性住房,其中廉租房的建设规模将大幅度增加,其与经济适用房的建设比例将从原来的1:9调整为2:1,此外,为减少低收入群体的出行成本和生活不便,广州还将调整廉租房选址,并将通过购买二手房作为廉租房。从现有信息看,这一政策在市场与民生两项指标中取得了一定的平衡,虽在实施过程上尚存疑问,但远较广州此前住房政策以及不少地方政府的“救市”手段高明。

  与去年相比,此次广州调整保障性住房政策,最可取之处是大幅增加廉租房建设规模,大幅度减少经济适用房的比例。值得一提的是,这一决策参考了去年首次广州低收入住房困难家庭调查。根据调查结果显示,住房困难户更希望政府提供实物配租的保障方式,也就是廉租房。

  从定位看,经济适用房的价格虽然比商品房低廉,但仍难以为低收入家庭承受,从去年12月广州3648户获得准购证明家庭,仅有1498户登记购房意向可知,经济适用房在“经济”与“适用”之间难以兼得。此外,经济适用房既带有政策优惠性质,又具备市场流转的可能,早有以公共支出补贴少数人的嫌疑。特别是,受金融服务和税收制度的局限,居民收入难以监管,无法在短期内完善经济适用房的核准、退出机制。因此,长期以来,经济适用房在建设、销售、流转等诸多方面都存在严重的扰乱市场规则行为。最近一次丑闻发生在深圳,今年1月1日,深圳南山区桃源村经济适用房竣工入伙,短短数日,已经有部分业主将尚未入住的经适房出租作为窗帘、防盗门等装修材料的卖场。很明显,在廉租房的需求尚未得到优先满足、经济适用房的核准、退出机制尚未完善之前,经济适用房既不符合民生诉求,又毫无市场合法性。增建廉租房符合民生本位,减少乃至取缔经济适用房符合市场正义。

  与当前各地方政府的“救市”手段相比,广州市政府在二手市场收购房源充当廉租房更为可取。当前,房地产市场正经历前所未有的艰难时刻,政府必须同时完成稳定房地产市场与理顺房地产市场结构扭曲的两大任务,这也成了考验中央乃至地方政府智慧的难题。从去年年底到今年年初,一方面要求地方政府承担起稳定楼市的责任,与此同时又要防止地方政府哄抬房价。在这样的政策空间内,各地方政府纷纷提出“救市”措施,但诸如财政补贴购房、禁止开发商降价、政府购买一手房充当廉租房等哄抬房价的“政策”,不仅不能稳定房地产市场,还会加剧市场结构扭曲,导致房地产市场的更大风险。而广州市政府向二手房市场购买房源,一方面杜绝了政府联手开发商哄抬房价的可能,另一方面也让二手房市场获得一定支撑,起到部分减少市场恐慌的作用。

  此外,为降低经济困难家庭的出行、生活成本,廉租房应尽可能在生活配套完善的老城区选址。但广州老城区难以找到未开发的成片土地,因此,广州政府收购在老城区烂尾楼、旧区改造房、二手房,亦属于不得已之举。最后,香港廉租房的经验说明,成片的低收入家庭聚居,容易造成“天水围综合征”,导致低收入群体在身份认同和发展机会上陷入困境。在老城区收购二手房,将有力改善这一状况。

  但值得注意的是,新政策虽然解决了不少老问题,但也产生了一些新问题。例如,政府收购私人住宅是否容易产生信息不对称的不公平交易?如何避免权力寻租行为?在管理上,如何避免房源分散导致的监管成本上升问题?如何克服搜集二手房源的技术困难等等。当然,这一系列问题都不是不可解决的,我们有理由相信,懂得“先调查后决策”的政府,有能力,也有诚意交出令人满意的答卷。

关键词

二手房 廉租房 

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