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房价不可能大跌

http://www.jrj.com     2009年02月11日 04:36      上海证券报
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  ⊙尹伯成

  目前我国房市低迷,出现这种状况的因素可能有四:一是市场因素,前几年我国房价连续多年猛涨,尤其是2007年涨幅偏大、涨速过快,使市场本身有了调整要求。二是政府因素,政府希望房市平稳健康发展。三是环境因素,整个经济形势十分严峻,预期不确定性增大,买房消费意愿下降。四是开发商因素,这包括资金困难、库存增多、高价拿地带来的风险等。

  一系列因素的作用促使部分地区部分楼盘的价格开始松动,于是一些人开始担心:房价一旦出现回调,会不会像2007年四季度起的股市那样跌个不停,直到惨不忍睹?因为房价一旦滑落,购买者按照买涨不买跌的规律,会更加持币观望,成交量会更加萎缩,从而房价更往下跌。股市调整就是前车之鉴。

  显然,这种说法完全混淆了股市和房市、消费需求和投资需求的界限。股市和房市虽都属市场经济,但股市上买卖的是有价证券、是股票、是未来获取收益的权利。反之,房市内买卖的是房子,如果说股票只是一个符号,那么房子则是一个实实在在的不动产。股票给购买者带来的效用是投资收益,而购买房产可能是为了自住消费,也可能是为获取投资收益。这就是房子的双重功能,但这里的消费功能和投资功能可不并重,因为投资房产(或出租或倒卖)最后都得由消费者接盘。如果房子没有消费功能,投资功能便会丧失。就是说,房市上的消费需求是原生性需求,而投资需求是派生性需求。由于房市内的消费需求是原生性的,因而遵循商品市场的需求定律:价格上涨,需求受抑制;价格下跌,需求受刺激。这就是经济学上的至理名言:只有卖不动的价格,没有卖不动的商品。

  既然房市遵循需求定律,因此房价下调会使需求增加,阻止房价进一步下调,直到市场供求均衡为止。可见,市场经济的法则本身会作出自动调整。事实上,去年下半年以来各地新开发商品房的投资规模已经在逐步缩小,再加上当前房价慢慢调整而激发起来的需求增加,就有可能在一个时期后使得供过于求演变为供不应求,并使房价从向下调整演变为向上调整。目前这一轮供过于求,实在是前几年房价持续猛涨的结果,随着国民收入不断上升,而房价有一定幅度下调的话,房市将会企稳,房价不可能大跌。

  今后几个月甚至一两年内我国房市走向会如何?我们预期是稳中有调。稳,指房价基本稳定。房价基本稳定包括三方面的内涵:一是控制房价的涨幅,涨幅应与整个物价涨幅、特别是资源资产价格的升幅相适应,并应略低于城镇居民人均可支配收入的增幅;二是挤压房价泡沫,在市场经济条件下,投资投机性购房需求是会长期存在的,房价也不可能完全没有泡沫,关键是要控制在合理范围内;三是回归真实价值,关键是要控制房地产开发利润,使其在合理幅度内。房价基本稳定就是要使房价在房屋价值的基础上微幅波动,这应是政府房市调控的主要目标。

  (作者为复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任。本文仅代表个人观点)

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