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易宪容:楼价继续硬挺 房地产不会重新繁荣

http://www.jrj.com     2009年02月07日 01:04      华夏时报
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  易宪容 中国社会科学院金融研究所研究员

  年初,各种房地产信息纷至沓来,有银行按揭利率调整的争论,有2009年房地产市场的预期,也有中央政府关于房地产态势的新闻发布会等等,但是,无论房地产信息与新闻有多少,归结到一点就是如何解决目前房地产市场销售不畅或销售萎缩的问题,就是如何让房地产市场成为扩大居民内需并带动中国经济走出美国金融危机冲击的困境问题。

  不过,就目前中国的房地产市场问题来看,尽管问题繁多,千头万绪,但问题的关键还在于让房地产开发商手上的住房及投资者手上的住房销售出去,让中国的住房消费者真正地愿意进入房地产市场。面对这种情况,2008年,无论是地方政府还是房地产开发商,都认为这种现象的出现是因为2007年中央出台的紧缩的货币政策,就在于中央政府关于房地产的359号文件,因此,只要让这些政策重新调整,这些文件的精神重新界定或回到过去,那么中国房地产市场又会走向2006-2007年那疯狂发展之路。也正是在这种观念指导下,再加上正好遭遇2008年下半年出现的美国次贷危机,从2008年下半年开始,不仅央行的货币政策出现了完全逆转,由从紧的货币政策改变为适度宽松的货币政策,而且出台了一系列关于房地产的信贷税收优惠政策。这些优惠政策,与2007年359号文件的政策含义相比有过之而无不及。不过,在这一系列的房地产信贷税收优惠政策推出之后,不仅当前房地产问题没有得到化解,反之,房地产市场面临的死结则是越来越难解,房地产市场所面对的问题也越来越严重。何也?没有对症下药也。

  因为,就目前房地产市场政策及房地产市场转变情况来看,房地产市场已经从以投资为主导的市场转变为以居民消费为主导的市场。由于市场的转变,市场的价格也自然要调整。但是,由于对中央政府及地方政府持续性政策刺激的期待,从而使得房地产开发商以为保持以投资者为主导的价格也能够让这个房地产市场消费需求释放出来。但实际上结果并非如此。当房地产转变为以消费者为主导的市场时,要让消费者进入这个市场,一定要让这些住房消费者有支付能力购买。如果住房消费者没有支付能力购买,要想让住房消费者进入以投资者为主导的市场或让消费者接受这种投资为主导的价格是不可能的。就如住房建设部的领导人所指出的那样,目前房地产市场的问题仍然是房价过高,居民消费者没有这种支付能力。

  同时,我们也应该看到,不仅中国房地产市场由以投资为主导的市场向消费为主导的市场转变,其价格会发生根本性转变,而且在美国次贷危机面前,已经出现全球性的经济衰退。由于全球性经济出现衰退,无论金融资产的价格,还是实际商品的价格都出现全面向下调整。2008年全球许多国家股市的价格下跌了一半以上,中国股市的价格也下跌65%,不仅股市的价格快速下跌,而且全球各国房地产市场的价格没有不下跌的,国际市场大宗商品的价格出现全面快速下跌。比如原油、粮食、贵金属、钢铁等的价格都全面下跌。但是,全球所有的金融资产及商品全面快速下跌的时候,中国的房地产价格却一枝独秀。其实,这是一个十分不正常的事情。正因为中国房地产市场价格不调整,不以消费者的支付能力来定价,从而使得中国居民巨大的房地产消费需求完全被抑制,从而也就出现一方面大量住房卖不出去,另一方面大量需要住房的居民又没有能力来购买的现象。房地产市场需求不释放出来,如何来扩大内需,保经济增长?

  最近,不少人都在说,2009年中国房地产市场发展,就在于房地产需求放大,就在于大量空置的住房销售出去。这种说法是对的。但是如何让居民的消费需求释放出来呢?当然有不少路可走,比如说,增加居民收入水平,让居民购买支付能力迅速提高;或降低房价,让居民有支付能力进入房地产市场。对于前者,在短期内是不可能完成的事情。因此,要让中国房地产市场需求释放出来,也只有华山一条路了:降低房地产市场价格,让绝大多数居民有支付能力进入市场购买。只要国内房地产市场价格与居民实际支付能力相适应,中国居民的住房需求就能够释放出来。至于那些认为房地产价格只会上涨的房地产企业,他们这样认为也没有关系。如果房地产企业不愿意降价,你可以把自己手上的房子留得好好的,等房价上涨时再卖,有可能未来一套卖几套的钱,这样的好事何乐而不为?但是,不可说国内房地产市场有多少危险,从而希望政府出台所谓的救市政策。

  可以说,目前国内房价过高,是挡在中国经济持续增长过程中的一大障碍,如果这个障碍不除去,它会导致居民的收入分配严重不公,居民消费能力减弱,中国经济畸形发展,传统的经济增长模式不能改变,居民扩大内需更是无从谈起。在这种情况下,中国经济保增长何以可能?因此,中央政府应该有明确的态度,借助于这种全球经济调整,让中国这种高房价的畸形经济改变过来。

  总之,无论是地方政府还是房地产开发商,都应该了解房地产市场发展的内在本性,要了解当前房地产市场之形势,更要相信购房居民的智慧,以为以往那样靠某种忽悠就能够让绝大多数居民进入房地产市场的事情早就成为历史。只有当各地的房地产价格降低到绝大多数居民实际的支付能力时,中国居民房地产需求才能够真正释放出来。理论与经验对此有太多的明证。因此,房地产市场价格全面下调才是重新确立房地产市场信心的根本所在,除此之外,想重拾民众对房地产的信心是不可能的。

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