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时寒冰:调控之困之利益之争阻碍了调控 (之七)

2009年02月06日 10:12 来源: 时寒冰BLOG 【字体:

   时寒冰

  之七,调控之困:利益之争阻碍了调控

  中央出台的宏观调控政策,目的在于促使房地产市场的稳定、健康、持续发展,从长远来看,这对地方政府和开发商并非没有益处,关键在于,无论地方政府还是开发商,都深知房地产市场存在的泡沫何等严重,在短视思维的主导下,他们更关注眼前的利益,至于泡沫破灭前的最后一棒将由谁来接,他们并不关心。因而,地方政府和开发商,常常对中央的调控政策阳奉阴违,当面一套背后一套,对调控百般抵制。

  房市调控,有一个很怪异的现象,凡是可能触及相关利益集团切身利益的,总会遭遇重重阻力,难以真正贯彻下去,而诸如对二手房征税这样的措施实施起来却雷厉风行。原因很简单,即使调控失败,地方政府也会因为增加了税收而成为最大赢家,更何况,这部分增加的税收很有可能再次被转嫁到公众身上?

  现在,不少既得利益集团的代言人,又在积极鼓吹收物业税。道理同上,与其他调控措施相比,征税既不触及地方政府的利益(它是征税的受益者)、开发商的利益,也不触及包括建设部、土地资源部等在内的有关部门的利益,其实施的阻力会很小,即便调节失败,政府也会因为开征新的税种而增加收入。还有什么措施比这更令政府心仪的呢?但是,在房价已经使公众不堪重负、越来越多的人买不起房的情况下,在诸多调控措施未能有效发挥作用的情况下,将调控希望寄托于开征物业税无异于一场政策赌博。

  倘若动用物业税来调控房价,房价没有下跌反而上涨,凭空给公众增加了新的负担,而决策者却变成了唯一的受益者,他们该如何面对公众的质疑?要知道,国民纳税的目的是换来政府提供的公共服务,而不是欺骗和掠夺。

  以税收的方式来调控房价,乃是南辕北辙之举。房价为什么居高不下?根源在于相关利益集团的操纵和垄断,在于相关利益集团以牟利为目的的掠夺过于残酷和血腥。房市调控只有真正触及这些既得利益集团的利益,才能取得实质性效果,否则,绕开既得利益集团的调控,永远都不可能起到作用。说得再直接一点,如果调控不触及地方政府、开发商等既得利益主体的利益,还调控什么呢?为何调控了一年还没有抓一些贪官更能触动房价?这些都值得决策者深思。

  由于调控本身就包含着有关部门之间激烈的利益博弈,不仅地方政府阻挠,开发商们抵制,负责调控的主体自身也常常出于众所周知的利益因素,走出种种令人费解的棋路。二次房地产宏观调控,最大的亮点是九部委出台的“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积要占开发总面积的70%”的细则,这一规定对扭转人们畸形的住房观念将起到积极作用。它一度被认为是调控房价的利器,因为此规定极其具体和精确,几乎没有回旋的余地。然而,建设部有关官员在这一具体规定上面却做足了文章。

  6月13日,建设部房地产业司司长沈建忠指出,根据一般的测算,套型建筑面积和建筑面积大约相差10到15平方米。这就是说,90平方米的套型建筑面积约等于100到105平方米的建筑面积。同时,沈建忠说,70%的比例是一个地区的总量概念,具体到各个楼盘套型建筑面积90平方米以下的户型占多少,要看各地区的实施细则。

  这种说法率先为90平方米扒开了一个缺口,引起了许多地方进一步的发挥。90平方米从此开始变大。6月14日,成都市房管局相关人士针对成都市场情况解释说,按照这种面积差,成都中小套型住房的建筑面积应为110平方米以下。同时,该人士指出70%的比例是一个地区的总量概念。北京有业内人士也指出:90平方米套型的建筑面积约为112.5平方米……

  90平方米变得越来越大。对于如此要命的细节,建设部事先何以会忽略?在参与出台细则的九部委中,建设部对房地产相关知识最专业,然而,它在制定政策时的表现却很不专业或说过于“专业”,以至于留下了如此之大的争议。有人怀疑这种漏洞是建设部故意预留的。6月19日的《中华工商时报》刊文指出:“有人识破这样的规定体现了建设部的良苦用心,是预留了政策软化的空间”;“‘国六条’细则是九个部委参与制定的,如果‘十五条’细则需要大家去猜,或者可以作多种解释,或者每个部委都给自己留了空间,这样的政策又该怎样执行呢?”

  两个月后,建设部兴高采烈地签发了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》,规定:90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积,而70%比例要求适用于各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。

  将70%的比例视为“一个地区的总量概念”,在事实上将已经套在开发商脖子上的70%的“紧箍咒”给彻底解除。因为,所谓的总量70%一旦置于整个城市大背景下,是很难计算和掌控的。再加上70%的规定是针对“新审批、新开工的商品住房建设”的,新旧共存的局面,就为各地提供了充分的能够自由发挥的空间,70%的规定将变得毫无意义。建设部官员难道不知道这其中的利害?

  不过,在这一过程中,建设部却不动声色地成了最大赢家。虽然十五条细则为九部委联合制定,但补丁却是建设部自己签发的——建设部因为这两个数据的争议成为惟一的主角,又因为抛出的这块巨大的补丁成为房市调控政策的主导者,强化了自己在房市中的话语权。建设部官员向世人展现出了令人叹为观止的

  如果这一补丁的位置果真为建设部预留,建设部无异是先知先觉,它要偷着乐翻天了。事实上,建设部个别官员在调控中的表现,每每与中央的调控精神背道而驰。这几乎是地球人都知道的秘密。

  同样,在关于取消预售房制度等方面,尽管有全国人大代表的联名建议和人民银行的建议,都遭到建设部的否决。今年3月,由白鹤祥领衔、共有33位全国人大代表签名的议案提交全国“两会”,建议修改城市房地产管理法,取消房地产预售制度。建设部的回应是:取消商品房预售制度需要慎重、认真研究。理由同样是,商品房交易实行预售制是现行法律规定。问题是,规定房地产预售制度的《城市房地产管理法》本身就有瑕疵,它对于开发商违反预售制度侵害消费者权益的行为很少有问责,存在如此巨大漏洞的法律沿用至今且不做任何修改,难道不奇怪吗?倒是开发商们,因残缺的法律而幸福地一而再、再而三地拿消费者开涮。

  很难想象,作为调控主体之一的建设部持如此立场,能够减少房地产市场中的风险。

  国土资源部是房地产调控中的另一个主体,它在土地管理上无疑是最专业的,然而,它在一些具体问题上同样表现得“过于专业”。别墅类房地产开发项目的土地供应,国家已经叫停好几年了。蓦然回首,别墅的概念却突然成了谜团。4月8日,国土资源部土地利用司副司长李海洋在接受中央电视台《经济信息联播》采访时透露,目前部分城市郊区的联排、双拼别墅以及Townhouse项目,并不属于别墅,应划入高档住宅的范围(《北京娱乐信报》6月22日)。在2006年中国地交会上,国土资源部地籍司司长樊志全向记者这样定义“别墅”:指独门独院、两至三层楼形式。记者感慨:如果这是对“别墅”的最终定义,这将意味着现在常说的五种别墅中,除了独栋别墅,其他形式的联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅和空中别墅,都将躲过“别墅”的定义而不会被停止审批用地。

  有人沿着樊司长的思路走下去,发现独栋别墅也不一定是别墅,假如独栋别墅不是“两至三层楼形式”而是两至四层楼或者更高,也不能说是别墅,因为这与樊志全先生“独门独院、两至三层楼”的定义不符。倘若如此定义别墅,无疑将救活一大批别墅。早在2003年,国土资源部就发出紧急通知,要求各地清理各类园区用地,加强土地供应调控,停止别墅类用地的土地供应。但是,时至今日,别墅的概念竟然还没有确定下来!

  当大量土地被别墅占据,普通商品房、经济适用房和廉租房的土地供应势必会减少,房价必然上涨。对于这些简单的道理,国土资源部的官员难道不明白吗?

  这仅仅是一些简单的细节。有关部门打出的除此之外的令人费解的套路层出不穷,但有一点公众是明白的,以如此摇摆的心态,以部门利益、自身利益至上的立场去调控房价,调控是很难出效果的。当调控因遭到地方政府、有关部门、开发商等主体的消极抵制而偏离中央既定的方向,不仅无助于化解房地产市场的风险,还可能进一步加大已有的风险,问题是,当风险到来,谁有能力承担由此导致的后果呢?

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