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时寒冰:暴利之困之从二奶到大太太开发商们(三)

http://www.jrj.com     2009年02月06日 10:09      时寒冰BLOG
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   精彩文章:时寒冰系列

   之三,暴利之困:从权力二奶到大太太的开发商们

  开发商们在地方政府的“呵护”下,不想赚钱都难。畸形的环境,不仅造就了八条腿的青蛙,也造就了八条腿的开发商们。这些怪胎的怪异表演,成为房市乱局中的一大奇观。

  人们通常所指的奸商,多是钻权力空子、钻市场空子的所谓“能人”。而开发商们则可以借助权力之手,直接操纵市场,他们实际上已经完成了从奸商到权商的转变——从权力的二奶转变成与权力共同分享利益和权力的大太太——权力在与开发商勾结的同时留下了诸多把柄,这使得开发商手中多了一只影响权力的遥控器,两者成了难以分割的连体儿:每个腐败官员的后面,都站着一个乃至一群暴富的开发商。

  房地产市场造就了无数暴富神话,而这些神话常常是真实的,以神话称之,是因为其暴富的速度而非暴富的事实本身。

  房地产的利润率到底有多少?这个谜随着2005年福州市有关部门公布的商品房价格成本对照表而揭开:开发商的利润率平均约50%,最低的约为20%,最高的超过90%。考虑到有关部门的“难处”,开发商的实际利润率要远远高于这个公布出来的数据。另据曾经在中国建设银行总行从事过近10年投资研究工作的李清明估算:2004年,北京全市实现商品房销售额1249.1亿元,按20%的利润率计算,该产业一年的利润高达249.8亿元,不到两天就要催生一个亿万富翁。

  更有开发商对记者坦言,2005年初上海楼市非常火爆,该公司在上海开发的项目原计划以每平方米7000—8000元出售,但该项目最后是以每平方米17000——18000元的价格出手的,利润率在100%以上。“赚钱赚得我们自己都害怕,最后按总部的指示,做完该项目后,就从上海市场全面退出了”(《上海证券报》4月23日)。

  开发商们赚的钱从哪里来?自然从普通消费者手中来。需要强调的是,开发商的利润是在排除了地方政府所得利润之后的利润。《经济参考报》2005年12月26日的一篇文章披露,在整个房地产的建设、交易的过程中,政府税、费收入占到了房地产价格的将近30%至40%左右。如果再加上占房地产价格20%至40%的土地费用,地方政府在房地产中的收入将近占到整个房地产价格的50%至80%。如果开发商们都赚钱赚得自己害怕,地方政府又赚了多少?

  在房市中,开发商与地方政府是狼与狈的关系,谁也离不开谁。权力借助资本,资本借助权力,两者的惺惺相惜、狼狈为奸造成了一个畸形的房地产市场。开发商们的暴利由于得到了权力的庇护,实际上相当安全:

  其一,开发商可以从地方政府那里获取最直接最全面的信息,又可以同地方政府携手,对消费者封锁消息,乃至制造、散布虚假信息,给人们带来恐慌心理,制造繁荣假象,诱导人们加入购房队伍,最终弄假成真。开发商借助权力这只看得见的手,斩断了市场那只看不见的手。在房价飞涨的过程中,空置率却在直线上升,一个并非建立在市场有效需求之上的上涨行情能经久而不衰,这种奇特的景象,是用市场理论可以解释得了的吗?

  其二,在权力庇护下,开发商自由发挥的空间相当大,违规乃至违法的行为都被掩盖。据7月16日的《经济观察报》披露, 广州国土资源局于6月29日发布了47份收回闲置土地决定书公告,47块土地中绝大部分是无偿收回,创下了该领域的全国之最。在这则报道中,有一个细节被许多人所忽略:被收回的土地大多从上个世纪90年代就开始闲置,闲置时间长达8年以上的就有5家。

  这种正面报道的目的是为了凸出有关部门依法行事的负责态度,然而,法律能容忍土地闲置长达8年以上时间吗?1994年7月公布的《城市房地产管理法》规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,超过出让合同约定的动工开发期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满两年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。1999年4月国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》、2005年3月底出台的“国八条”,都明确重申了这些规定。在法律已经作出严厉规定的情况下,土地为何还能够闲置长达8年以上?有关部门在这8年中干什么去了?这种失职行为该不该被问责?这种失职难道不是在为开发商们囤积居奇创造条件吗?

  广州的情况并非一个孤立的个例,而是具有一定的代表性。

  在第一次房市调控夭折,第二次调控陷入困局的情况下,中央不得已敲山震虎,进行了反腐行动,此举立即对房市产生影响,房地产一反腐房价就止住了上涨的步伐,呈现下跌倾向,这恰恰直观地暴露出官员与房地产界勾结之深。

  不仅地方政府,有关部委(部门),傍大款的二奶专家、学者,无不在帮助开发商们营造一个“良好的”发展环境。

  房地产,这个连年入选暴利排行榜的行业,却连续在纳税排行榜上成为侏儒,这种鲜明的对比暴露出的不仅是开发商这个群体责任感的缺乏,也暴露出权力庇护的坚固。在权力的羽翼之下,开发商们偷逃税收乃是一种必然。2005年公布的2004年度中国纳税500强企业排行榜中,前300名内没有一家房地产企业,500强中也只有一家。在今年的纳税500强企业中,房地产企业的表现亦非常“谦卑”。据《时代潮》披露,约有90%的房地产企业存在涉税问题。南京市地税部门对全市10家大型房地产开发公司进行的税务检查结果显示,被查的10家开发商竟然均存在偷漏税行为;山东在一次专项税收检查中发现,被查房地产企业逾八成存在偷逃税行为。

  或许,开发商们赚钱太容易了,或许,他们在捡钱的过程中冲昏了头脑,以为是自己的智商和能力而不是畸形的环境在带给他们财富,一些开发商常有惊人之言。诸如“历史证明房价永远都是上涨的”、“我最不愿捐钱给穷人”、“成为房奴那是活该啊”、商品房市场就是“富人”的市场这样的言论,表现出的不仅是霸道,更是一个企业家社会责任感丧失殆尽的冷血。

  今年6月,有关官员表示,将对中小套型房屋项目进行限价开发,以遏制房价过快上涨,解决中低收入人群的买房问题。某开发商回应说:“可能房屋的质量无法得到很好的保证。”开发商等于把话挑明了:你限价,我就通过降低成本来提高利润,房屋质量自然也难以保障(《上海证券报》2006年6月27日),发出了赤裸裸的威胁。在房价飞涨,暴利丰厚的时候,不良开发商尚且偷工减料,在限价的政策背景下,他们会遵守起码的职业道德吗?

  自古以来,盖房子的从来都是受人尊敬而不是遭人唾骂,开发商改变了历史。问题是,开发商的霸道是谁宠出来的,是谁娇惯出来的?


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