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时寒冰:泡沫之困之脆弱的基础与可怖的隐患(四)

http://www.jrj.com     2009年02月06日 10:02      时寒冰BLOG
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  之四,泡沫之困:脆弱的基础与可怖的隐患

  目前的房地产市场有没有泡沫?这个问题充满了争议。

  关于这一点,可用房价与收入之比来看。欧美等发达国家的房价与收入之比为3—6倍,一般房价冲到户均收入6倍左右的区域即被经济学家称之为泡沫区,而我国这一比例已经达到甚至超过了10至20倍(《上海证券报》10月11日)。

  不妨与日本的情况作一下对比。20世纪80年代后期,为刺激经济的发展,日本中央银行采取了非常宽松的金融政策,对于资金流入房地产市场不设防甚至鼓励,致使房地产价格暴涨。在美、德、日本、法、英五国财长签订“广场协议”后,美元贬值,大量国际资本更是疯狂进入日本的房地产业,进一步推动了房价的上涨。到1989年,日本的地价市值总额已相当于整个美国地价总额的4倍。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅,这与我们现在的情况何其相似!

  1991年后,国际资本获利后撤离,日本房地产泡沫迅速破灭,房地产价格随即暴跌。到1993年,日本房地产业全面崩溃,遗留下来的坏账高达6000亿美元。尽管日本经济实力强大,也经不起这次泡沫破灭的沉重打击,日本经济在长达15年的时间里饱受萧条之苦。我们的经济实力比不上日本,承受打击的能力可能更弱,有什么资本去蔑视泡沫?

  目前,有一种很极端的现象,无论哪位经济学家或研究者,只要一提出我国有产生房地产泡沫的风险,就立即被一些官员、学者嗤之以鼻,乃至群起而攻,有关我国房地产市场很健康的言论立即如蝉鸣一般地聒噪而起。面对凶猛上涨的房价,一切危险似乎都在被忽略。这种忽略比风险本身更令人担忧。房地产市场的风险有多大,仅从开发商“空手套白狼”的操作手法上就可以看出端倪。房地产开发商的资金,主要来源于五个方面:

  1、银行贷款。

  众所周知,中国开发商的自有资金严重不足,相当一部分来源于银行贷款。以上海为例,房产开发企业自有资金2001年为18.84%,2002年为17.53%,2003年为16.94%。直到2004年下半年,中央出台相关政策,房地产开发企业的自有资金比例才有所上升,但开发商高度依赖银行贷款维持发展的状况,并未有根本改善。中国人民银行的数据显示,2005年底我国房地产贷款达到3.07万亿元。开发商是珠光宝气环绕下的皮包商人,他们是嗜血的空手套白狼者。由于投入的自有资金少,开发商回笼资金的压力小,他们有充足的耐心和足够良好的心态去哄抬房价牟取暴利。

  一些金融机构为了牟利,与开发商狼狈为奸,为开发商提供囤积土地的资金,成为推动房地产市场走向畸形的一个帮凶。而一些地方政府则主要为开发商囤积居奇提供权力保护,成为另一个帮凶,随着中央反腐的深入和法制的健全,这些败类必将次第受到惩处。

  2、预售款。

  房地产预售制度为开发商空手套白狼提供了另一个条件,它成为开发商摆脱资金困境的一根硕大无比的救命稻草。在房屋预售制度下,消费者要为开发商承担一部分成本,比如,利息和保费,这笔钱都被开发商合法地榨取了。另一方面,消费者在缴纳预购款后,将主动权拱手悉数让给开发商,一旦开发商不兑现,或者不完全兑现,消费者的权益很容易遭到侵害。房屋预售制度帮助开发商绑架了购房者,奇怪的是,有关部门一直在阻止取消这项明显不利于公众的制度,其价值取向似乎完全被开发商所左右,严重背离了公共利益和其作为纳税人服务者的本分。

  3、垫资建设。在土建时,开发商让建筑承包商带资垫付,将成本转嫁给建筑承包商。

  4、通过资本市场“集资”。即便调控政策出台,许多股民从地方政府对开发商的庇护中,依然看到了开发商所在利益链条的强大,股民们确信开发商可以轻易避过调控的影响,因而,房地产股依然红火一片。这种可笑的结果值得决策者深思。开发商们喝着咖啡看着人们争相将钱递到他们手里,投资者像是温水煮的青蛙,幸福而快乐地被开发商们榨取油水。问题是,当泡沫破灭,开发商逃之夭夭,股民们将再次在血泪中品尝痛苦和无奈,到时候,谁去擦拭他们眼角的泪痕?

  5、社保等专项资金。

  资金不足的开发商们,不仅从银行贷款,也与权力者合谋,打社保基金等专项资金的主意。上海社保基金大案的败露后,许多房地产开发商惶惶不可终日,他们深知自己做了什么。权力持有者很清楚开发商的短处,他们用资金这个巨大的诱饵将开发商们捆绑在同一个利益链条上。如果说开发商绑架了银行,权力持有者则绑架了开发商,让开发商们沦为名副其实的二奶。因而,近年来查处的经济大案,每每有开发商垫背,一些不法开发商实际上已沦为权力者的利益代言人。

  据记者调查,在上海至少有十多个房地产企业向社保基金贷款,其中最为知名的,并已承认的瑞安集团,通过委托贷款的形式,获得15亿元社保资金。地产界估计,十几个房地产企业,如果以每个企业贷款五六亿元人民币计算,就可达百亿元之巨(《中国经营报》8月28日)。

  通过挖社保等专项资金的墙角,开发商们又成功绑架了公众未来的养命钱。不能不承认,开发商是房地产市场中真正如鱼得水的老狐狸!

  开发商是房市中最重要的一个主体,或说一个主导者,它们牟取巨额暴利的资本竟然绝大部分来源于金融机构和公众自身,对于这样一个空手套白狼者,它们会有责任感吗?无论辉煌与否,开发商们都能抽身而退,他们是最安全的既得利益者,问题是,一旦房地产泡沫破灭,不仅与房地产密切相关的57个产业遭到重创,中国金融将遭到灭顶之灾,也将给整个中国经济和公众的信心带来毁灭性打击。

  顺便说一下,不仅开发商的资金严重依靠金融机构,个人住房按揭贷款同样严重依赖银行。调查显示,在买房的人当中,选择按揭贷款的占总人群的比例为91.1%。这就意味着,一旦房地产市场出现意外,金融机构将首当其冲成为受害者。但是,金融机构沉湎于与住房相关的贷款带来的巨额利润当中,对此难有清醒的认识。银行一方面对炒房者大开绿灯,一方面帮助开发商囤地,在事实上成为推高房价的幕后帮凶。银行因为利益常常放松审查,让骗贷者屡屡得逞。以上海“曲沪平”事件为例,仅一套位于“世茂滨江花园”的复式高档房,“优佳投资”通过高估值的办法,就从银行套现4600万元!

  现在,金融机构无一不把房贷当成优质贷款,这只是房市虚假繁荣造成的一种错觉,一旦房市低迷,泡沫破灭,房贷还能“优质”下去吗?最高人民法院发布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》已于2005年1月1日实施,其中第六条规定,“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。”一旦人们无法偿还贷款,银行将是何等的被动?它们是否还在梦想着由中央财政为其坏帐埋单,将由此造成的成本再次转嫁到纳税人身上?

  综上,无论是开发商——房市中的供应主体、炒房者——房市中的短线投机主体、金融机构——房市中的资本主体,还是地方政府——房市中的权力主体,都在以掠夺、榨取利润为目的,它们缺少足够的责任感,很难对房市中存在的危险和泡沫的形成、破裂报以警惕和深切的忧患意识。这本身就很容易使我国房地产市场的未来变得脆弱可怖。


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