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时寒冰:房价之困之住着世上最贵房子(六)

http://www.jrj.com     2009年02月06日 10:01      时寒冰BLOG
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    时寒冰

  之六,房价之困:我们住着世界上最贵的房子

  中国房价高不高?中国房价还有多大的上涨空间?这些问题是每个人都非常关心的。

  世界上房价最贵的地方当属日本东京,目前在东京市区,一套使用面积80平方米的公寓楼,加停车位售价约为3000万日元,折合人民币225万元,公寓单位平方米的价格约为2.3万元(《市场报》2005年9月5日)。即便从绝对值上来看,我国上海、北京、杭州等城市中心或靠近市中心地带的一些房价也已经超出这个价位。如果考虑到日本的人均GDP是我们的21倍(2005年我国人均GDP为1703美元,仅相当于美国的1/25,日本的1/21),中国北京、上海等城市的房价,早已远远超过“天下第一贵”的日本东京数倍,而坐上了世界头把金交椅。

  而且,中国住宅只有70年的居住权,相当于年折旧率1.4%,而许多国家居民购房在纳税之后享有对住宅永久的所有权。

  尤其需要指出的是,我们的住宅使用寿命连70年也达不到。“国内商品房住宅土地年限是70年,住宅建筑规范设计的住宅使用年限是50年,但国内住宅的平均寿命却仅仅为30年”——建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲语。4月22日的《国际金融报》引用某专家的话说:“前两年楼市太火爆了,什么样的房子都能卖掉,开发商于是抱有侥幸心理,并没有在提高住房的品质上下很大的功夫,导致目前中国住宅的平均寿命不到30年。”

  在一片喧嚣的房地产市场,牟利成为唯一重要的目的,一些贪得无厌的开发商在获取暴利的情况下,依然悄悄地干偷工减料的卑劣勾当。杭州爆出的用毛竹代替钢筋的事件,就很直观地说明了这一点。据《北京晨报》5月24日报道,杭州市余杭区人和家园的一位业主,因为装修砸开了卫生间的墙体过梁,他吃惊地发现:过梁上原本应该有两根起支撑作用的12毫米螺纹钢筋,竟然是两根毛竹!消息传开,业主们紧急查看自家房子,结果发现多处质量问题:混凝土浇筑的地板下全是建筑垃圾……

  如果算上使用寿命,算上建筑质量等因素,中国的房价现在不是高不高的问题,而是高得太离谱了!当房价与公众的购买力严重背离,远远超出人们的承受能力,当房价上涨与空置率同步增长,谁敢说这里面没有泡沫?

  那些鼓吹房价还要上涨多少倍的学者,依据的是我国GDP的高速增长,但是,GDP的增长并不意味着人们实际购房能力的同步增长。理由如下:

  第一,个人财富并未与GDP的上涨保持同步。改革开放以来,国家财力快速增长,但是,人们的工资收入增长速度远低于GDP的增长速度。根据国家统计局于2006年1月9日对GDP历史数据修订结果的公告显示,我国GDP1993年为35334亿元到2004年增长为159878亿元,增加了3.52倍,而同期职工工资总额从4916.2亿元到2004年增长为16900.2亿元,增加了2.44倍,11年来慢了一倍多。

  第二,在个人财富增长的同时,负担也在加重。以教育费用为例,大学学费20年上涨25倍,高等教育属准公共产品,它的快速增长超出了许多普通家庭的承受能力,因教育返贫、因贫穷上不起学的情况并不鲜见。

  第三,社会保障体系尚未建立,人们的医疗、养老等问题尚未有保障,很大程度上需要靠个人来解决,公众的“购买力”相当一部分耗费在这上面,并不能都用于购房。今年3月2日的《经济参考报》报道说,一个年收入近10万元、并拥有两套房产的、曾被众人羡慕的家庭,因妻子患病住院而几乎耗掉家中全部财产。一个中等收入家庭尚且因病返贫跌入社会底层,贫困家庭的承受能力可想而知。

  第四,GDP增长带来的财富,有一部分是被外资拿走了。举个简单的例子,据商务部副部长易小准透露,“2005年,中国出口总额的58%来自外商投资企业,外商投资企业的贸易顺差净值844亿美元,占中国贸易顺差总额的83%……如果扣除这一部分,中国的贸易顺差仅为175亿美元。”美国《纽约时报》记者戴维·巴尔沃萨撰文指出:“看上去中国好像从贸易中获得了更大的回报,实际上真正的利润被美国等外国公司所得;没有留下全球化带来的利润。”(《上海证券报》10月13日)

  第五,GDP统计数据本身。众所周知,一些政府官员喜欢在统计上做手脚,导致统计失真。所谓村骗乡,乡骗县,一直骗到国务院。地方与中央GDP数据相差甚远即是一个明显的例子。国家统计局前局长李德水曾指出,地方与中央政府的统计数据存在差距,一个很重要的原因是,中央没有对弄虚作假的地方官员动真格(《南方日报》8月22日)。

  第六,我国人均GDP仅在世界上排名第110位,“还不是一个经济强国”,且财富高度集中在少数人手中,大多数人买不起住房,而富人又不可能将财富都用于买房,因而,购房能力被高估了。

  中国目前的房价已经超出了许多人的实际购买力。中国指数研究院在北京国贸秋季房展会上对1000余位拟购房者进行的随机问卷显示,在全部被调查者中,86.4%的购房者认为当前房价偏高或者太高,负担不起(《中华工商时报》10月5日报道)。在许多人都已经买不起住房的情况下,房价的继续上涨无异于一种挥刀自宫的行为,葬送的可能是社会的和谐、人心的安定。

  在大城市,房价上涨正在形成一种“挤出”效应:

  其一,房价上涨,带动地价上涨,市中心的地价更是飞涨,地方政府将穷人搬迁出去腾出地皮的冲动会更加强烈,将穷人挤出去的结果是贫富的进一步分化和贫富对立的进一步加剧。

  其二,房价上涨很容易抑制第三产业的发展。房价上涨,第三产业发展的租金提高,成本加大,将严重抑制第三产业的发展,拖经济发展的后腿,而第三产业的发展对经济增长的贡献,在当今是受到高度重视的,像美国的第三产业在经济中多占比例高达78%!

  其三,房价飞涨,容易将大量人才“挤出”。二十一世纪最贵的是人才,人才直接决定着一个地区的综合竞争力。当房价上涨到令人才望而却步的时候,就很难留住人才。许多人才更像是过客,有了积累之后即到别处安家,这种状况对于一个城市的发展和人口结构的更新无疑是有相当影响的。

  遗憾的是,在以GDP考核政绩的机制下,在许多地方政府官员中,短视思维占据了主导。为了牟利,他们采取各种措施推动房价的上涨,甚至不惜引狼入室,与外商勾结,在房地产市场展开掠夺和蚕食,共同对本国纳税人敲骨吸髓。对非本国居民投资或购买本国房地产进行必要的限制是国际社会的通行做法。根据国际货币基金组织《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》提供的信息,在其187个成员中有137个成员在交易或汇兑环节对非居民投资房地产加以管制。而我国却是全球为数不多的、对境外机构和个人投资国内房地产没有实质性限制的国家。

  直到今年7月11日,建设部联合其他5部委下发171号文件,才开始对外资炒房进行限制。但是,这些措施的效果非常令人怀疑,外资比内资更容易找到我国相关政策的漏洞和有关官员的软肋,外资炒房推动房价上涨与地方政府的利益趋向是一致的,执行政策的地方政府能否真心去对外资炒房进行限制?事实上,许多外资企业通过合资等方式,就已轻易避过相关限制。

  房价上涨,不仅导致许多人买不起房,也促使地方政府为了牟利大肆违规出让土地,导致越来越多的良田被葬送,影响我国的粮食安全。近7年来,我国耕地减少了1亿亩,全国不少省份到2010年的非农建设规划用地指标已提前用完(新华网2004年10月10日),土地违法现象层出不穷。依照这种速度耗费土地,我们早晚有一天会把自己或我们的子孙后代逼上绝路。

  事实上,危险正在悄悄逼近。10月9日,联合国粮农组织发布的2006年世界“农业收成预计和粮食现状”报告显示,由于天灾人祸的影响,全球面临巨大的粮食危机,全世界有40个国家急需国际粮食援助。同时,不安全的国际环境也正在威胁全球的粮食生产,整个世界有可能陷入30年来最为可怕的粮食危机。目前全球的粮食储备只能勉强支撑人们50多天的需求,已经跌破粮食储备70天的安全线机(10月11日《新京报》)。作为世界上人口最多的国家,肆意侵占土地可能造成的巨大危险何以被忽略?

  我们不能因为住进了梦想中的房子而葬送掉固有的家园!阻止房价的继续上涨,并且促使高房价理性回归,不仅是维护老百姓的利益,更是捍卫民族利益和对一国未来的拯救。


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