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房价下跌才能扩内需

http://www.jrj.com    2009年02月02日 11:24     《英才》
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  如果国内房地产市场价格不下降,扩大内需只能成为一句空话。

  文|易宪容

  最近市场流行着一种观点:房价下跌会危害整个中国经济增长。比如,美国的次贷危机之所以会发生,就是因为房价下跌。也就是说,美国房价仅下跌15%,就导致了危害世界经济的大危机。如果中国房价下跌,并且下跌的幅度大,那么中国的金融危机将不可收拾。

  实际上,这种观点颠倒了事情的因果关系。

  最近美国房价下跌15%的确导致经济衰退,但是近10年来美国的房价上涨也仅为85%。更何况美国房地产市场已经发展了几百年,这几百年中一直很少价格波动。

  世界上任何一次经济危机或金融危机都会导致房地产价格快速下跌。从美国哈佛大学两位经济学教授最近的研究成果看,历次金融危机之后,都会出现房地产市场价格的全面下跌。而且,一般是在价格平均下跌35%以上后,社会经济才能够从衰退中走出。

  房地产市场的价格下跌,是经济衰退的结果,而不是经济衰退的原因。也就是说,许多经济危机或金融危机,看上去是房地产泡沫导致的结果,但房地产泡沫仅是表面现象——当一个经济体大量的经济资源及金融资源都涌向房地产市场而产生市场泡沫时,必然会导致大量的资源浪费,经济发展模式、经济结构及价格机制也会随之扭曲,从而使这种经济的发展变得不可持续。最后,这种经济发展模式中所有的弊病都会通过房地产泡沫破灭表现出来。

  目前,世界性的经济衰退已经开始出现,其主要表现为全球资产价格快速缩水,无论是股市还是房地产市场都是如此。在全球资产价格大幅缩水的同时,经济增长放缓、各种需求下降、商品价格下跌等也随之而来。

  全球经济衰退通过各种方式、渠道冲击着国内经济。对于国内房地产市场来说,尽管这种影响与冲击已经开始在楼市中反映,但是反映大多为房地产销售量的下降,而不是房地产价格调整。比如说,2008年11月全国房地产销售出现18%以上的负增长,但是11月全国的房价水平仍然保持0.2%的增长。可见,此次全球性的经济调整并没有影响国内房地产市场的价格。

  作为市场经济的核心,如果在一个全球性经济调整中,价格不调整,那么这个行业是跟不上全球经济变化的步伐的。

  目前,促使中国房地产市场价格调整或下降的因素有二:之前的过度炒作和近期的房地产新政出台。目前,国家的政策是要把房地产市场发展成为一个以居民消费为主导的市场,其价格由居民实际支付能力决定。

  按照这种逻辑,国内的房价为什么应该下跌?

  答案很明确:房价过高。即现行的房价超过了普通老百姓的实际购买能力。换言之,目前中国居民的实际收入没有能力购买目前中国房地产市场价格水平的住房。

  可见,对于中国的绝大多数居民来说,并不是他们的住房条件已经完成改善,不需求购买住房,而是由于房地产价格过高,居民无力进入市场。因此,中国要扩大内需,房地产市场价格就必须调整,得让绝大多数居民有能力进入房地产市场,就得让居民的住房消费需求释放出来。房地产市场价格下调幅度越大,居民住房消费需求释放出来就越多。

  在这个意义上,如果国内房地产市场价格不下降,不仅绝大多数居民的住房消费需求无法释放,房地产及相关产业也难以发展,扩大内需只能成为一句空话。

  真若如此,中国经济无法调整,保增长的目标也无法实现。

  (作者系中国社会科学院金融研究所研究员,本文只代表个人观点)


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