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房企资金缺口日趋严重 行业调整刚刚开始

http://www.jrj.com    2009年01月23日 09:16     焦点地产网
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会议现场

会议现场 

  【关注一】房地产业:需求空缺,资金紧缺

    【关注二】房地产业特点:交易量萎缩 价格增幅放缓 资金链偏紧

    【关注三】我们测算09年的资金缺口大概是5000亿元左右

    【关注四】结论:房地产行业困难重重 行业调整不可避免

  “2008年房地产行业资金报告”发布会其中主要观点是,房企资金缺口日趋严重,行业调整才刚刚开始。

  这份报告由北京师范大学金融研究中心花费2个月研究,打造出的房地产行业专业报告,主要内容是对房地产企业行业状况、供给面与需求面形势、资金情况、资金缺口分析以及上市公司专项分析,整体反映2008年以来房地产企业最为关注的资金状况。

  ▲ 以下为2008中国房地产行业资金报告课题组魏伟先生在本次新闻发布会上的演讲整理

   房地产业:需求空缺,资金紧缺

  魏伟:谢谢大家,很高兴有这样一个机会代表我的导师钟伟教授以及我们课题组来进行我们这个研究课题的一个发布。下面,我就简单的介绍一下我们这个研究的成果。

  我们研究报告的题目是需求空缺,资金紧缺。这个课题的题目包含了报告的主要观点。就是当前的房地产市场很多问题的主要根源我们认为是需求的空缺,这是房地产市场现在问题的根源。同时,我们报告的主要内容有以下的结论。

  经过我们的研究,我们发现2008年房地产行业的资金缺口大概是在6730亿元左右,而这个数字在07年的时候,房地产的资金是一个盈余的状态,08年上半年资金缺口我们计算得到仅仅为500亿元人民币。那么,这个巨大的缺口可能会在下半年进一步的形成。而对于09年来说,我们对房地产市场的预测有两种情况:第一种是一个中期调整;第二种是一个短暂调整。那么,中期调整是一个什么意思呢?就是我们这个房地产行业会经过一个较长时间和较大幅度的调整以后,重新回归一个理性的市场,然后进一步走上一个健康发展的轨道。那么在这种情况下,我们预测09年房地产行业的资金缺口将超过9000亿元。而另一种预测,也是建立在当前市场上很多认为09年房地产市场会有一个较大的反弹,能够在08年的基础上有所好转。那么,这种情况就是一个短暂的调整,而在此情况下我们预测09年的资金缺口将在5000亿元左右。08年下半年将是地价和房价均面临下行压力的促使期,销售的放缓和销售利润的下降是不可避免的。而我们的报告认为单纯的注资救市的方法是无法解决房地产行业当前的问题。

  首先是对当前宏观经济情况的一个回顾。大家可以看到,中国的宏观经济GDP的增幅已经有一个明显下降的趋势。近四个季度GDP的增幅连续下降,从国家各个宏观层面得到的信息显示,GDP增幅的减弱是下阶段一个主要的问题。那么,我们认为经济减速主要来自于两个方面,第一是投资减弱,第二是出口的减小。从现在的情况来看,投资的减速已经在2008年中期开始显现,而出口的减少,相信大家都很了解现在的国际金融市场危机非常严重,那么来自于美国和欧洲的需求将大幅度的减小,那么对于中国的出口将会带来比较大的影响。然后,我们对房地产行业的供给面和需求面进行了一定的分析。

   房地产业供给的三个特点:交易量萎缩 价格增幅放缓 资金链偏紧

  房地产行业现在供给面的三个特点:第一是市场交易量的萎缩,其次是价格增幅的放缓以及资金链条的偏紧。从房地产供给面的情况来看,我们可以发现在2008年上半年用一个词来概括就是房地产行业正处于惯性的状态下在发展,而下半年这种惯性一旦过去,那么房地产行业的投资增速将会显著的下降。大家可以看到,固定资产投资和房地产投资的状况。那么,显然我们预计08年的下半年这种投资增速高速增长的情况会有一个比较大的改变。从第二季度开始已经可以看到和第一季度已经出现了明显的变化,这是房地产开发企业一个自发的调整行为。

  然后是房地产行业需求面的形势,现在讨论得非常多的一个问题,从房地产的销售面积的情况来看,2008年1、2季度相对2007年出现了一个较大的调整,销售面积的下降将在第三季度和第四季度得到集中的体现。那么,影响的范围也将更广,程度也将更深。

  下面是关于房地产价格的变化。我们可以看到这是国家统计局公布的房地产的销售价格指数,从2008年1季度以后,房地产价格的明显反转,这种趋势是我们重点要讨论的。今后这个价格将走向一个什么样的情况?这也是大家最为关心的一个问题。那么,上面的部分主要是对宏观经济以及房地产行业的供需方面的简要分析,下面我们进入资金供求缺口的分析。首先我们来看房地产行业的资金来源,从统计数据来看,2008年以来开发商自筹资金和贷款有较快的增长,而其余类型资金增量明显放缓,最主要的资金放缓主要是来自于房地产企业销售不顺畅,销售需求的下降令很多方面的资金,包括定金、预付款,按揭贷款等各方面的资金出现了显著的下降,这就是房地产行业现在资金最明显的确实,是因为需求的下降,使他们的资金来源出现了很大的问题。因此,我们也认为首先是因为需求空缺,然后才是房地产行业的资金短缺。而用单纯放松银根的救市措施是无法解决房地产需求方面面临的困难的。

  这是房地产资金来源总和的增长和数字的情况。我们可以看到它的增幅在明显的下降,第三季度的情况会更加的严重,资金来源的情况会更加的紧张。第二部分就是房地产行业的资金支出情况,房地产行业资金支出最大的一块是开发投资的支出,这一块几乎占到房地产资金支出70—80%的水平。我们可以看到,1、2季度房地产开发投资的增长率和实际的数字情况,我们可以发现房地产行业在1、2季度依然对07年保持了相对较高的增幅。那么,这里我们认为主要的原因是投资惯性的问题。在2007年房地产企业大规模囤地以及大规模开发的基础上,那么1、1季度更大程度上是在消化这一部分囤地以及投资的过程。而第三季度我们很快就会看到房地产企业在开发投资方面削减投资的结果。

  那么,资金支出的第二部分是土地的购买。2003年以来国内土地的供给量是相对稳定的,大约在每年四亿平方米的水平,而土地价格的上涨是非常快的。2007年房地产商购买土地的投入已经超过了4000亿元,2008年上半年这个数字并没有出现很明显的下降,大概是2100亿元,那么土地支出也是房地产商面临的重大开支之一,其次是房地产商的本金和利息的支付。那么,在开发贷款逐年上升的情况下,房地产商需要归还银行每年的本金和利息也是逐年上升,那么我们可以看到到07年为止的水平。最后一块就是他们所交的税的情况,这就是房地产商的资金支出的情况。

  下面我们也将根据这个情况对前面五年的房地产资金缺口情况做一个简单的研究回顾。我们可以看到03、04、05年虽然房地产资金支出略大于资金来源,但是总体来看还是相对平衡的。包括06、07年在房地产市场价格大幅度上涨的情况下,房地产企业的资金情况出现一定的盈余,到07年为止房地产企业在资金上是相当不错的情况。

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