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房贷暴利渐行渐远

http://www.jrj.com    2009年01月23日 05:42     中国证券报
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  □本报记者 钱杰

  新年伊始,存量房贷利率可以打7折的消息令“房奴”们格外兴奋。尽管有些“心有不甘”,但从各地分行陆续公布的申请标准来看,各家银行的“老贷新惠”政策明显有了松口迹象。业内人士分析,随着房地产市场的持续低迷和转按揭客户争夺战的日益激烈,各家银行对存量房贷的执行很快就会全部到底(按基准利率0.7倍执行),曾经“暴利”的房贷业务进入微利时代已是大势所趋。

  银行之所以对于存量房贷打折态度暧昧,主要是认为打折后房贷业务利润太微薄。有银行个贷部经理向记者抱怨,现在5年期以上贷款利率打7折只有4.158%,与五年期存款利率3.60%相比,只有0.558个百分点的利差,这样的利差水平和前两年实在是天壤之别,根本无法承担包括营销费用、准备金成本、日常经营成本在内的银行资金运营成本。

  其实,中国银行业房贷业务曾经享有的高利差原本就非业界常态。从全球范围看,以房贷业务为代表的传统商业银行业务早已进入微利时代,在国外主要市场,银行房贷的利差都在1厘以下,而国内银行因受惠于央行多次加息政策和房地产市场的狂热,前几年房贷业务的利差一直维持在2厘左右。随着经济景气的下行和宽松货币政策的实施,货币市场的流动性日渐充裕,房地产投资需求却依然低迷,代表资金成本的房贷利率必然下行。

  从政策层面来看,对于以自住为目的的房贷消费,政府的鼓励态度日渐明朗,从最开始允许优惠住房按揭利率为基准利率的9折到去年的8.5折,再到如今的7折,政策逐渐松绑。而且,由于房地产投资对于中国的GDP增长起着举足轻重的作用,为保经济增长,各级政府将来有望出台更加宽松的货币政策来刺激楼市。在一些地区,二套房贷也开始享受优惠利率。在此背景下,银行昔日的“暴利”势必难保。换言之,在所有行业都不景气的年代,曾经被保护政策“宠”惯了的银行业不可能再过以前一样的好日子。

  而且,今天的房贷市场已非四大银行垄断的天下,而是各家中小银行激烈竞争的大蛋糕。7折之后的房贷利差虽然降到了0.558厘,但依然是银行信贷业务中风险最低的优质资产,2008年中期上市银行披露的个人住房贷款不良率均在1%以下,所以银行一方面担心利润损失,但另一方面,更担心房贷客户流失。在此背景下,银行很难结成价格同盟。事实上,不少地区,各银行之间转按揭客户争夺战已进入白热化,免费办理转按揭的银行并不鲜见,争战的结果必然是所有存量房贷一律打7折。

  房贷进入微利时代,对于消费者来说当然是一件好事情。对于中国的银行业来说,虽然痛苦,但也未必是一件坏事。与世界成熟银行相比,目前,中国银行业的利润来源仍显得非常单一,中间业务占比不到20%。这其中很重要的原因就是有“中国特色”的高利差让中国银行业丧失了业务拓展的动力。以房贷为代表的传统业务利差下降,也许能够激发银行苦练内功,加大对中间业务的研发,推出更多创新类的金融产品和服务。事实上,纵观西方金融史,银行业的成熟和创新也都是被传统业务的不断衰败给逼出来的,信用卡、电子银行、货币市场基金……无一不是“急中生智”的产物。渐行渐远的房贷暴利,也许能让中国的银行更有活力,也更健康。


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