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房地产成本公开意味着还有降价空间

http://www.jrj.com    2009年01月22日 02:35     上海证券报
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  乔新生

  全国工商联房地产商会会同有关部门公布了房地产成本构成。不出所料,政府各项税费在房地产成本中占有绝大比例。如果不借助金融杠杆,利用银行、建筑承包商和购买人的资金,那么,房地产开发企业的总利润规模并不大。

  房地产企业之所以给人一种财大气粗的感觉,有以下三方面原因:第一,房地产开发企业相对于政府部门来说属于弱势群体,但是由于房地产开发企业在整个房地产产业中处于上游,可以大量地占用房地产承包商、建筑施工企业、商业金融机构乃至消费者的资金,所以,房地产开发商可以在自有资金相对较少的情况下,大手笔购买政府土地,囤积居奇,获取暴利;第二,政府为了招商引资,在土地开发和城市房屋拆迁方面对房地产开发商网开一面;第三,在我国资本市场不健全,债券市场、股票市场风险过高的情况下,制造企业将资金投入房地产业,人为地增加了房地产行业的资金规模。

  由于中央政府连续多年出台房地产宏观调控政策,地方政府为了改善民生,相继出台各项保护居民切身利益的措施,房地产行业逐渐失去了金融机构的支持,部分地方政府也改变了支持房地产业快速发展的政策。少数地方政府釜底抽薪,限期收回房地产开发商囤积的土地,结果导致房地产行业哀鸿遍野。尽管一些房地产开发企业的负责人利用各种场合,宣扬房地产市场价格下降的危害性,但由于支撑房地产市场价格的基础松动,所以,房地产市场价格还会继续向下调整。

  由于各级地方政府牢牢控制着土地出让成本,所以,房地产市场的定价权并不完全在开发商手中。如果房地产市场价格继续上扬,那么,地方政府可以通过降低土地成本,控制房地产开发商的建筑安装等可见成本,抑制房地产市场价格;如果地方政府希望房地产市场价格抬头,那么,可以通过提高土地出让成本,直接或者间接暗示房地产开发商提高商品房价格。

  全国工商联会同有关部门出台的报告,打破了房地产行业一系列神话。房地产行业从表面上来看,属于市场充分竞争的行业,但从本质上来说,仍然属于政府控制价格的非竞争性行业。政府可以通过土地调控,控制一个城市房地产市场价格水平。前一段时间,地方政府官员之所以不愿意采取主动措施控制房地产市场价格,是因为他们希望从中获得财政收入。一旦中央政府出台严厉措施,控制房地产收入在财政收入中的比重,那么,地方政府就会全面放弃土地财政政策,转而寻求更加稳健的汲取财政收入的渠道。

  但从目前的情况来看,地方政府还做不到这一点。分税制改革,已经让地方政府捉襟见肘。除了土地财政收入之外,地方政府已很难从其他渠道获得财政收入。东南沿海城市长期依靠对外贸易,由于世界金融危机,对外贸易的规模正在逐步缩小,地方政府必须在房地产业之外,开辟新的渠道。

  然而,一些地方政府官员似乎还没有意识到这一点,仍在千方百计地维持当地房地产市场价格,希望以此来确保财政收入不断增长。现在看来,中央政府一方面要改革分税制,将中央收取的税收部分,直接转移支付给地方政府,或者提请全国人大常委会尽快修改相关法律法规,把一部分本来应该由地方政府征收的税收,交还给地方政府,由地方政府根据经济发展的需要,依法征税,确保地方财政不寅吃卯粮;另一方面,地方政府应当改变观念,在充分考虑就业的前提下,尽可能地采取稳妥措施,开辟新的经济增长点。

  总而言之,房地产业在拉动经济增长方面的边际效用正在减少,政府出让土地价格下降,为房地产市场价格调整提供了更多的空间。可以想象的是,除了少数高档商品房之外,绝大多数城市房地产市场价格将会长期徘徊在较低水平。房地产作为经济发展的支柱产业,或许已经不合时宜。各级地方政府在发展经济的过程中,应当把主要精力放在制造业和服务产业,通过鼓励创新,确保城市充满活力。部分地方政府官员号召消费者购房爱国,实际上是一种不思进取的哀叹。全国人大常委会应当尽快出台税收基本法,鼓励地方政府根据本地实际情况,主动运用税收调节手段,刺激经济发展。各级地方政府官员也应该开动脑筋,发展地方特色产业。

  (作者系中南财经政法大学社会发展研究中心主任、教授)

关键词

房地产 成本 降价 

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