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易宪容:房地产释放需求只有降价一条路

http://www.jrj.com    2009年01月18日 18:51     人民铁道报
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  易宪容

  降利率对消费影响不大

  2008年,无论是地方政府还是房地产开发商,都认为住房销不出去是因为2007年中央出台的紧缩货币政策,就在于中央政府关于房地产的359号档,只要让这些政策重新调整,那么内地房地产市场又会走向2006-2007年那疯狂发展之路。

  也正是在这种观念指导下,再加上正好遭遇美国次按危机,从2008年下半年开始,不仅央行的货币政策出现了完全逆转,由从紧的货币政策改变为适度宽松的货币政策,而且出台了一系列关于房地产的信贷税收优惠政策。

  不过,在这一系列的房地产信贷税收优惠政策推出之后,不仅当前房地产问题没有得到化解,反之,房地产市场面临的死结越来越难解,房地产市场所面对的问题也越来越严重。

  目前,房地产市场已经由以投资为主导转变为以居民消费为主导,市场的价格也自然要调整。但是,由于对中央政府及地方政府持续性政策刺激的期待,房地产开发商以为保持以投资者为主导的价格也能够让消费需求释放出来,但实际上并非如此。

  当房地产转变为以消费者为主导时,一定要让消费者有支付能力。就如住房建设部的领导人所指出的那样,目前房地产市场问题仍然是房价过高,居民消费者没有这种支付能力。

  有人会说,目前政府对房地产市场的税收优惠政策及信贷优惠政策够优惠了,有契税减免、利息下降、利息又7折优惠等。如果在早几年,这样优惠的政策出台,经房地产开发商一忽悠,会有不少人进入房地产市场。

  但是,现在的情况完全变了。现在,民众的房地产知识与信息有很大的长进,他们对问题肯定有十分清楚的判断。比如说,对于购买第一套住房者按揭贷款利息的优惠,应该是这些优惠政策中最为吸引人的地方。如果一个人购买住房要做按揭,其购买住房贷款100万,做5年以上的长期贷款,在2008年9月16日之前,每年要支付贷款利息为65790元,而在2008年12月23日之后,每年只要支付贷款利息41560元。这样每年可省去利息成本2万多元,看上去很吸引。

  但是,大家要注意,如果在房价下降20%的情况下,那么购买住房不仅省去了本金20万元,而且即使以2008年9月16日优惠政策没有出台之前的利率来计算,此人购买住房每年的利息支付成本也只要52632元,看上去是比信贷优惠政策后利率每年多了一万多元,但其本金一开始就少付了20万,而这20万可以抵偿近20年多付信贷优惠利息。

  更何况,在长期按揭的贷款(20年或30年)中,这种优惠利息是不可能维持的,只要经济环境一转好,利息上调也是必然,信贷优惠政策也得改变,个人支付利息成本自然上升。还有,从理论上说,房地产按揭对应的是个人一生的收入流而不是当期收入流。只要对这种经济原理有一点体悟,在整个经济出现紧缩的情况下,住房消费者就明白利率变化对其住房消费者购买决策的影响不会太大(对于投资者来说另当别论)。

  降价才能释放需求

  同时,我们也应该看到,不仅中国房地产市场由以投资为主导的市场转向消费为主导,而且面对美国次按危机,已经出现全球性的经济衰退,无论金融资产的价格,还是实际商品的价格都全面向下调整。

  2008年,全球许多国家股市的价格下跌一半以上了,中国股市的价格也下跌65%,不仅股市的价格快速下跌,而且全球各国房地产市场的价格没有不下跌的,国际市场大宗商品的价格也全面快速下跌,比如原油、粮食、贵金属、钢铁等的价格都全面下跌。

  但是,全球所有的金融资产及商品全面快速下跌的时候,中国内地的房价则一枝独秀,这是十分不正常的。正因为中国内地房价不调整,不以消费者的支付能力来定价,中国居民巨大的房地产消费需求完全被抑制,就出现一方面大量住房卖不出去,另一方面大量需要住房的居民又没有能力来购买的情况。若房地产市场需求不释放出来,如何来扩大内需,保经济增长?

  最近,不少人都在说,2009年中国房地产市场发展,就在于房地产需求放大,就在于大量空置的住房销售出去。这种说法是对的。但是如何让居民的消费需求释放出来呢?当然有不少路可走,比如说,提升居民收入水平,让居民购买支付能力迅速提高;或降低房价,让居民有支付能力进入房地产市场。对于前者,在短期内是不可能完成的。因此,要让中国房地产市场需求释放出来,只有一条路,就是降低房价。

  目前内地房价过高,是中国经济持续增长过程中的一大障碍,如果这个障碍不除去,会导致居民的收入分配严重不公、居民消费能力减弱、中国经济畸形发展、传统的经济增长模式不能改变、居民扩大内需更是无从谈起。在这种情况下,中国经济保增长何以可能?因此,中央政府应该有明确的态度,借助于全球经济调整,让高房价的畸形经济改变过来。降价,是目前中国内地房地产市场确立信心的一条路!


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