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最大的不确定性来自需求

http://www.jrj.com    2009年01月17日 03:06     经济观察报
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  端宏斌

  中国政府越来越倾向于认为,要保经济增长、抵御金融海啸,应该把握住房地产这个抓手。政府已经采取多种措施来刺激楼市,最近更是加大了政策扶持的力度。

  不久前,中国住房和城乡建设部副部长齐骥表示,政府正采取行动准备实施一项期待已久的计划——允许内地房地产开发商通过房地产投资信托基金(REITs)募集资金,这种公开上市的房地产融资工具可以给投资者提供稳定的收入流和资本升值的机会。REITs可能会引起当地散户和机构投资者或是潜在国外投资者的兴趣,吸引数十亿美元额外资金进入房地产领域。国务院上个月已表示将开展REITs试点工作。

  2009年1月6日,中国住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部及中国人民银行四部委在联合公告中称,将增加保障性住房建设资金,并鼓励房地产开发商降价,以推动房屋建设和销售,支持陷入低迷的国内经济。由于建筑业聘用了约9%的城市劳动力,因此房地产业的重新繁荣对于“保就业”意义重大,政府很可能会使用一切可能的手段来达到它想要实现的目的。

  然而,政策面的宽松能否在今年带动起房地产市场的显著复苏?我们认为还不能太乐观。要说明的是,这里讨论的房地产市场复苏,是兼顾成交量与房价的复苏——成交量明显增加,房价开始进入稳定的上行通道,市场交易活跃,信贷环境明显改善。

  从多个方面来看,今年国内房地产市场的复苏都不太乐观。首先,对房地产业的政策面宽松不等于资金面宽松,即使资金面宽松也不等于房地产公司就能拿到贷款。根据安邦分析师的调研,从2008年下半年开始的对房地产开发收紧的信贷,将会在2009年延续。商业银行并不会因为国家出台了宽松的政策而改变惜贷。有商业银行人士称,现在他们严禁发放房地产开发贷款,只考虑住房消费信贷。从目前形势判断,房地产信贷环境偏冷还会在今年持续。

  其次,政府与开发商在房价问题上的立场有很大差别。我们注意到,多个政府部门在出台支持政策的同时,也在鼓励房地产商降价。显然,政府希望降价来活跃市场,但这会遭到房地产商的抵制。政府和市场一致的降价要求,会加剧市场的降价预期,这也会推迟很多楼市交易需求的“变现”。

  第三,政府的保障房计划将对国内楼市形成冲击。国务院已明确表示,争取用3年时间,解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万林户、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。相关的政府配套住房是政府的政治任务,肯定会如期建成,这无形中大大增加了市场供应量,必定会压低商品房的价格,这对于房地产商来说称得上是“大利空”。这也是让房地产开发商感到“坐不住”的原因之一。

  第四,最大的不确定性来自需求。虽然长期来看,国内房地产市场的需求还很大,会推动房地产价格上扬,但在2009年,这种购买力能兑现多少,令人怀疑。房地产市场要想复苏,先撬动的应该是需求,然后才是投资。然而,在当前经济危机冲击下,国内处于失业大增、股市财富蒸发、企业盈利下滑、民众收入减少的环境下,房地产消费很难立刻改善。

  虽然政府对房地产业的支持力度不断加大,但市场想要掉头改变方向不是简单的事。房地产市场最终会重新迎来繁荣,但有意义的是:这一天需要多长时间才会到来?在此之前,成交量应该先于房价开始反弹,这表明市场信心开始恢复,至少认为房价已经接近底部了;同时,银行信贷环境开始明显改善。这些有可能在今年内发生,但房地产市场的全面转暖,恐怕要等到2010年了。

  (作者为安邦咨询公司分析师)


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