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应该支持退房运动吗?

http://www.jrj.com    2009年01月17日 01:00     21世纪经济报道
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  本报评论员 张立伟

  住房和城乡建设部近日表示,地方政府不得越权“救市”。在日前一些地方召开的两会期间,如北京、南京、重庆以及深圳等高房价城市的领导人都不约而同的表达出不会救市的声音,并认为目前的楼价仍然过高,地方政府下一步将努力推进保障性住宅的建设规模和速度。

  政府部门认为楼市主要存在结构问题,即高端住宅太多且价格太高,廉价住宅供应量太少,因此,政府务必推进保障性住宅的开发和供给。对于当前的价格问题,一直以来地方政府以救市为主,包括中央出台一系列鼓励购房的税费减免措施。救市的问题在于,当前经济明显衰退而价格仍然处于泡沫阶段,一则主流民众根本无法承受和消费如此高价的住宅;一则是,托市会导致社会舆论的不满。更需要清醒的是,如果不降价处理存量楼盘,就无法启动增量地产投资,作为拉动经济增长的支柱产业,地产业陷入停滞,经济则无法实现增长。

  中国地产市场的风险不是降价,而是不降价,高房价对中国经济来说是一个巨大的毒瘤。担忧房价下跌带来金融风险是一种自我恐吓的行为,包含了地产商、银行以及一些地方政府的利益在内,完全没有想到如果不降价可能出现更严重的结果。目前,在中国主要的城市,持币待购的住房刚性需求大量存在,只不过因价格太高而难以成为有效需求,如果房价回落到合适的水平,不仅可以启动楼市,还可减少对公众日常消费能力的冲击。当前一些地方房价有了明显回落(如深圳),交易量随之上升,尤其是一些质量和位置较好的房子,这说明,一旦价格回落到社会平均购买力和心理价格水平,中国的住宅刚性需求则会大量涌现。

  面对降价的压力,地产商的反应大体有三种类型:一类是从事高端物业开发且项目较少、现金流充足的企业,能够坚持不降价;一类是在全球经济危机后启动开发,但还没有预售的项目,他们为了回笼资金,成为率先降价、坚决促销的主力。但是,作为第三类的市场主流,是在过去两年楼市过热阶段开发并已经部分预售的项目,作为市场的主体,这部分降价的阻力在于退房风险。

  随着各地住宅价格的回落以及经济衰退预期的增强,出现了“退房运动”,此次退房运动大部分是因为消费者所购住宅价格下跌造成的。而要求退房的理由纷繁复杂,如不合规划要求,质量问题以及无理由退房等,虽然开发项目经常存在各种问题,但在此前排队抢购时期谁也不在意,因为楼价继续上涨令购房者认为是赚得值,但如今楼价下跌,购房者必然较真对待,并以各种理由要求退房,增加了降价的难度,让一些开发商犹豫不决。但是,随着今年下半年可能大量新房入市,他们没有退房的压力,因此,降价行为可能比较坚决果断,这也提醒目前的开发项目必须做出抉择,否则,未来将面临严峻的挑战。

  这一方面反映了中国一些地产项目品质不高,另一方面,也说明中国消费者不太理性,缺乏契约精神。如果存在问题比较突出,开发商应该承担责任,如完善质量和增设设施等,并可以送装修、家电等实惠。但是,完全的无理由退房,法律应该是不予支持,消费者应该对自己的消费行为负责,这是市场经济的基本价值观。因此,对于那些没有质量问题的项目来说,退房行为并不可怕,而对于那些有问题的项目,开发商应该在质量上改进或者价格上予以补偿,尽快清理楼盘。


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