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楼市调整2010年结束

http://www.jrj.com    2009年01月10日 01:02     经济观察报
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  苏晶

  2008年的种种“不平凡”中,房地产行业的变脸可能是不少人心中那块最深的烙印。

  一年之中,一个滚烫的亮点行业拐点凸现。全年房地产市场出现了自1998年之后的景气严重下滑,消费意愿持续下降,观望情绪随信心指数的下滑而更加浓厚。2008年8月中下旬央行在全国50个大中小城市进行的城镇储户问卷调查显示,未来3个月打算买房的居民人数占比为13.3%,分别比上季度和2007年同期下降1.8和2.8个百分点,并创1999年调查开始以来最低水平。目前,很多人都很容易将中国的经济下滑、行业调整与当前的金融危机关联在一起,事实上,中国的经济危机是我们自己的危机。华尔街金融风暴与我们自己的危机交织在一起,才使得问题看起来更严重。这是一场双轨危机,单拿房地产行业来说,2008年的转折是行业自身的调整,受国外因素的干扰很小,不巧的是,偏偏自身的调整又赶上了全球大环境的震荡,结果只能是更惨烈。

  在此宏观背景之下,面对已经到来的新的一年,房地产行业的走势如何?我们还需要从多方面考量。

  供需方面

  当前,高库存是国内房地产市场面临的最大问题之一,是中国房地产行业在长久癫狂之后,未来将要吞下的苦果。有数据显示,中国10个主要城市商品住宅2008年库存的吸纳周期预测,其加权平均的吸纳周期在 17至 21个月之间。而考虑到 2009年的新增供应,其加权平均的吸纳周期为 34至 40个月,在最乐观的预期下,假设销售量全国整体反弹 50%,其加权平均的吸纳周期也为 23至 27个月。当然,考虑到土地供应的减少,以及维持一定库存的合理性,因此,我们认为,行业走出低迷,结束调整,应该是在 2010年年中之后。

  从另一角度看,就全国而言,我国住宅的竣工面积、销售面积两者与施工面积的比例,呈明显下降趋势。2000-2007年间,销售面积与施工面积的比例,一直维持在30%至 37%之间,平均值为32.4%,其比例低于 40%至 50%的合理区间;这一数据反映了在周期上行期间,开发商对于未来预期较为乐观,从而大幅度增加投资,这客观上加大了市场下行期间的供应压力。然而2008年年三3季度已经显示该比值继续下降,这基本反映了前期市场萧条带来的冲击,但也预示着未来供过于求的压力极其严峻。从部分一二线城市的情况看,如北京、广州、深圳、南京、成都等城市,供过于求的压力比全国总体情况要更为严峻。

  政策方面

  截至2008年11月底,全国空置商品房面积达到1.36亿平方米,同比增长了15%,其中住宅空置面积为7084万平方米,同比增长23%。如果计入新建和在建项目,市场实际存货水平更加严重。不过最近一个月各地出现的反弹势头,使得关于2009年市场格局的预测变得困难起来,截然相反的判断陆续出现。但必须注意的是,大多数预测都是建立在目前的政策环境下,即不出现更强大的外力介入。但实际上,这种假设是值得探讨的。

  目前房地产市场出现了明显的僵持局面,尽管大多数开发商已经认识到,许多城市的价格已经超出了购买力或购买意愿的增长水平,成为妨碍成交量回归正常水平的最大障碍,但以地价为代表的开发成本,以及差价补偿、地方政府压力等社会因素,仍然制约了开发商主动降价的动机,使得僵局很难由这一环节打破。外力(政策)的重要性可以从目前几种代表性的意见中体现出来,不论观点如何,这些意见都无法回避政策走向这一关键问题。在2009年宏观经济走势“中性”的客观假设下,如果维持目前的政策环境,寄希望于购房者自行转变预期,恢复认同目前的价格水平,并以明显回升的成交量来加以支持无疑过于乐观。在我们看来,行业沿着现有轨道运行将出现严重后果,但最坏情况出现与否,取决于政府能否及时出台更有力的刺激性政策,比如更大力度的减税、免税、抵税。事实上,政府作为可能打破僵局的唯一环节并无太多选择。对于企业和金融决策人士而言,这些措施出台的时机和力度是2009年房市的最大变数,忽略这一因素的预测很难体现当前面临的复杂局面。

  展望2009年,总体上看,首先最为直观的我们会看到项目转让数量明显增多,行业的整合加剧。由于房地产企业的融资难度没有明显减少的情况下,本就紧绷的资金链,会在2009年出现断裂,终将会有一部分房企扛不住而最终倒下。由此衍生的就是在房产商资金状况短期内难以改观,将引发降价来激发需求,因此2009年中国房价可能还将继续下跌,也就是说这一下行空间还要继续延伸。此外,作为普遍企业都要通过自救来延缓“喘息”时间,房企裁员将在今年达到高潮。从这个意义上来讲,国内房地产企业在2009年进入了一个人力资源的调整期。

  从大局上看,只有经济环境趋好,消费信心恢复,楼市才能变暖。目前的市场上,不光购房者没有信心,开发商对于拿地也一样兴趣不大,遇上行业调整,地价下调也在情理之中。房地产进入冬天之后,土地流拍将成为普遍现象,地价将伴随房价下行同样走低。

  在产品形态上,我们将会看到更多的小户型、毛坯房出现在市场,甚至部分开发商会将本来定位在高档楼盘的项目变更成普通毛坯房销售,以此来节减成品,加快销售周期。

  在一切都是未知数的2009年,企业的战略变化也应是较为显著的。原本在行业景气时指定的几年规划,长远战略可能已不适应调整期的运作。因为,以大公司为首的房地产企业为了加强成本管理,适应市场的调整,调整公司的战略发展方向是必然的。(作者为北京安邦咨询研究总部分析师)


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