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新政频出难促商品房市场转暖

http://www.jrj.com    2009年01月10日 00:30     经济观察报
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  姜洪桥

  新年伊始,住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、中国人民银行联合举行新闻发布会,对最近已经出台的房地产市场政策做出详细的解释,以冀提振楼市。但现实情况似乎并不令人乐观。

  事实上,在多个出台的新政中,有利政策主要表现为贷款利率的降低和交易税费负担的减轻。但历史和现实的经验都证明,中国房地产对利率变化很迟钝,甚至在大部分时段体现为完全相反情况。

  同时,新的政策在新增量和消化存货的矛盾中将会持续下去,而矛盾的持续将给商品房市场制造更多的压力。

  成交量震荡

  让我们先来看看最近的一些新的数据所反映出的现实。

  在3个月之内,4次降息和3次出台针对房地产市场的政策之后,商品房市场的反应仍旧平淡,不仅各城市内成交量有涨有跌,不同城市间也表现各异,体现出震荡的局面。去年11月份,全国70大中城市房价继续环比下跌。截至目前,去年12月的数据还未公布,但我们预计仍将保持下跌态势。

  在如此高频率的降息和具体政策刺激之后,商品房为何没有做出积极反应?一则房价历来对利率调整不敏感,反应迟钝,二则不断出台的政策虽总体有利于房地产市场,但亦有对商品房的不利因素。

  去年11月,部分重点城市商品房成交量出现环比回升。北京商品住宅签约量3462套环比10月增长58%,平均日签约套数为182套。深圳全市商品住宅成交总套数为6039套,比10月增加2550套,每日成交216套。上海成交商品房住宅6201套、717551平方米,日均成交206套,同样表现为增长。

  尽管重点城市成交量均环比有较大回升,但有两个因素必须考虑。第一,上述三城市成交量是在长时间下降至几乎冰点之后的回升,从去年11月的数据来看,无论是北京的日均182套成交还是上海的日均200套左右都是相当低的成交量,与历史数据相比仍有巨大落差。第二,各城市均在震荡期,涨跌互现。从2007年开始,成交量率先下降的城市也率先回升。

  而去年12月份以来的不完全统计数据显示,全国各大中城市总体上成交量表现极不稳定。比如,12月8日至14日,搜房指数研究员检测的全国25个城市中有15个城市成交量上升,10个下降。紧接下一周,仍旧为15个上升,但大中城市上升情况开始减少,小型城市上升居多。诸多城市成交量的反复表明成交量仍不稳定。

  与成交量震荡相配合的是房价仍然在下降。11月表现为成交量上升,房价下降。其中,深圳环比下降4.48%,北京下降0.5%,只有上海略涨。全国70个大中城市房价总体上环比下降0.5%。北京市统计局亦承认,房价处在下降通道中。

  房价对利率不敏感

  如果说前美联储主席格林斯潘对美国加息之后市场没有反应感到震惊,甚至被称为“谜”的话。这种现象在中国的房地产市场则是家常便饭。

  在2008年第2次降息,并已经明显进入降息通道之后,11月17日央行公布的全国城镇储户问卷调查表明,未来三个月打算买房的居民人数占比分别比上季和上年同期下降1.8和2.8百分点,创调查以来的新低。购房意愿的下降从2007年底开始,屡创新低。2008年第一季度购房意愿分别比上季度和上年同期降低1.3个和1.9个百分点,创最低水平。

  与之相反的是,自2004年开始加息之后,购房意愿反而呈逐步回升态势。以北京、上海为代表的10个大城市居民的购房意愿自2005年4季度企稳回升,2006年2季度更是由15.5%升至17%,上升了1.5个百分点。就在2006年央行有两次加息,一年期贷款基准利率由5.58%提高到6.39%,这一状况伴随着加息持续到2007年第一季度出现分化。在该季度全国总体看居民的购房意愿有所回落,但7个大城市中,北京、天津和重庆居民的购房意愿比去年4季度提高1、2.5和1.2个百分点。

  截至2008年12月22日最近一次降息,此次利率下调后,五年期以上贷款利率为5.94%,这个利率水平相比要低于2005年3月份第二次加息后6.12%的基准利率,同时高于2004年10月份第一次加息后5.31%的基准利率。

  在整个2005至2006年中,不仅房价处于逐步加速上涨过程中,购房意愿也相当坚挺。多次加息的效果并不明显。直到2007年房价已经累积到相当高位,增长速度出现难以理解的疯狂之后购房意愿才开始扭转。

  至于为什么房价和购房意愿对升降息反应迟钝,北大周春生教授曾经关注过该问题,他认为宏观调控的效果还取决于企业对贷款利率微观的敏感性。房地产行业是资产密集型的行业,行业的高额利润率决定了房地产商有足够的能力来消化贷款利率变化的幅度。而谢国忠认为,“中国的利率政策仅是在借款人、银行和存款人之间分配利益,而不是刺激或冷却经济。”

  新政有矛盾之处

  除却降息利好之外,政府也在减少商品房新房和二手房税费负担上面做了工作,因而被理解为促进商品房成交的正面因素。但是自四万亿刺激方案公布之后,我们也应该注意到,政策在促进存货交易和用新增量拉动房地产投资方面是存在局部矛盾的。

  四万亿刺激方案中,惟一提及房地产的是加强保障性住房建设,大约分三年投入9000亿资金。也就是说用新增量和财政投入来解决民生问题和弥补房地产投资下滑的缺口。四万亿方案出台后,商品房市场立即出现下降反应。这个问题的答案迅即在统计局的公报中显示出来。商品房的存货量在与日俱增,截至11月底,商品房存货达到1.3亿平方米。而后,又不断有各种专家和开发商宣称,实际存货要远高于统计局公布的数字,估计超过3亿平方米。不可否认,过多的存货对房价和购房意愿都会造成重要影响。

  加强保障性住房与消化商品房存货的矛盾之处在于部分挤占消费人群和拉低房价。尽管保障房面对的消费对象与商品房之间有较大差异,但也存在部分重合,尤其是经济适用房和限价房。而且经济适用房和限价房的低廉价格对现有房价是个严重的威胁,导致在现有房价水平上成交意愿不够强烈。包括保障房计划的支持者社科院研究院尹中立也注意到此问题,他提出的解决方案是鼓励地方政府通过逆向拍卖的方式购买存量商品住房。

  更重要的是,政策在新增量和消化存货的矛盾将会持续下去,这将给商品房市场制造更多的压力。这也是为什么我们不能指望房地产市场重现1998年金融危机后表现的原因所在。


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