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房价现在为什么应该下跌

http://www.jrj.com    2009年01月09日 02:26     上海证券报
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  房地产价格下跌是经济衰退的结果,而不是经济衰退的原因。一个没有在衰退中下跌到合理价位的房地产市场的存在,很可能会在此时给予寒冬中的经济以最后一击。政府应该改变思路,大胆地让房地产价格痛痛快快地下降到一定程度,然后再来保持价格、稳定信心。这虽然“有悖常理”,但符合当前我国的实际宏观经济环境。

  ⊙陈宇峰 郑景昕

  房价现在为什么应该下跌?一般的答案是房价过高,超过了普通老百姓的购买能力了。而对于房价与老百姓购买能力的一个国际惯用指标是房价收入比。按照公认的国际标准,房价收入比在3至6之间是比较合理的。而据2008年《中国统计年鉴》的相关数据,2007年我国的房价收入比平均为15,北京为23,上海为17。

  但是,2008下半年中国经济与国际金融危机的不期而遇,使得地方政府对于这本来就被认为有泡沫的房价是否应该任其下跌这一问题上顾虑重重。实际上,几个大城市的房价一有风吹草动之后,各地方政府便已迅速出手“拯救”房地产市场了。我们的看法是,这种“救市”行为实际上是有碍于经济体早日见底。处于经济危机时,房价应该下跌,让经济早日见底,让广大的中小投资者找到对下一轮经济增长的投资信心。因此,房地产市场的“救市”行为结果可能会与其“救市”初衷背道而驰,违背了不可逆转的经济周期规律。

  平日里,政府确实有许多“科学的”理由去维持房地产市场的稳定。但是,如果期望能够在一个经济处于衰退过程中的房地产价格保持在高位进而稳定整个国民经济体,那么这种期望就显得太过唐吉诃德式了。事实上,房地产价格的下跌是经济衰退的结果,而不是经济衰退的原因。再说,政府拯救楼市并不能以维持房地产价格作为目标而是作为操作手段,政府救市的真正目的应该在于努力使房地产价格在下行时产生的破坏力降到最小。

  房地产的价格只有在雄健的实体经济发展的情况下才能够脚踏实地地走高。过去几年中国的经济快速发展确实为房地产市场的繁荣提供了基础。但是,我国此轮房价上升速度之快、幅度之猛是远超于国民经济发展水平的。一个像中国这样疆域辽阔、地域差异极大的国家,其GDP的增长如果是严重依赖房地产投资拉动,那么这种GDP增长本身就是不健康的,其繁荣的背后必已埋伏下了隐忧。

  的确,因为与银行有紧密联系,房地产行业在整个经济体中具有特殊性。如果由于房地产市场的挫败从而殃及到银行,那么后果就不堪设想。但这不能是要维持住目前高企的房地产价格的理由。正如本文上面已经论述的,如果房地产价格过高本身是一个错误,并且正要在此时为其付出代价,那么我们还有必要为了暂时掩盖这个错误而犯下更大的错误吗?这个更大的错误就是,维持房地产价格稳定的努力实际上是正在给今后经济复苏的道路上留下了一个“定时炸弹”,在经济体即将触及谷底时炸开。在一个浮肿的房地产市场没有回到其真实价值所允许的底部的情况下,整个国民经济通往谷底的衰退期或将被无限期地延长。

  从房地产交易量急剧萎缩的数据上可以看出,“有价无量”的房地产市场是不怎么得民心的。房地产的价格实际上是由其交易量依托着的,虽然房价可以保持不变,但是不断萎缩的交易量本身使得房价的倚靠基础越来越不坚实。并且,在急跌的预期积累到一定程度之后,房地产价格最终还有一跌的。

  所以,就目前的经济形势而言,房地产价格下跌并不可怕,可怕的正是现在不跌。按照常理,目前应该是房价下降速度较快的一个时段。银行是房地产市场资金的主要来源,同时,银行和其他投资者一样,其对房地产市场价格预期也是向下的。房价该跌不跌反而使得银行更加看不清未来。虽然,央行可以通过各种货币政策为商业银行营造一个宽松的货币环境,但是背着与房地产市场相关的大量资产,惴惴不安的商业银行自然而然地会选择惜贷。而银行的惜贷,对衰退中的经济体的打击不会亚于我们可以预见的房地产价格下降会造成的伤害。

  然而,银行惜贷只是相应延长了衰退期,如果还是执着地要维持住当前的房地产价格,那么前面所指出的“定时炸弹”便可能会爆发。在这一段衰退期中,在订单与库存的双重压力下,一部分企业会倒闭,剩下的企业在渐渐地消化完库存后便离经济谷底不远了,经济本可以开始复苏。但是,一个没有在衰退中下跌到合理价位的房地产市场的存在,很可能会在此时给予寒冬中的经济以最后一击。一旦房市拖延到此时崩塌,那么这些以为终于捱到春天里的企业便会因为房地产市场的最后一击而万劫不复。届时,我们也许就开始体会日本人在上世纪90年代的感受了。

  所以,笔者以为,政府应该改变思路,大胆地让房地产价格痛痛快快地下降到一定程度,然后再来保持价格、稳定信心。这样做虽然“有悖常理”,但确实符合当前我国的实际宏观经济环境。因为只有在一个较低的房价水平上,政府发出的信心信号才是可信的。实际上,随着房地产价格的攀升,投资房地产的风险也在加大。所以,虽然前期房地产价格可以狂涨,但是与此相对应的是对房地产的投资却在下降。更何况现在经济形势已经由热转冷,保持高价更是抑制了房地产的投资。

  当前是房价快速下跌的最好时期,虽然流行着“买涨不买跌”的格言,但对于中国当前的房地产,只有价格下跌到一定程度后,购房者才会选择进入。房地产开发商尽管会因为房价的下挫而遭受亏损,但是可以据此回笼资金,这比在高房价中焦等购房者要好得多。而对于银行,其在房市上的损失便也会因此显得比较清晰,此时的宽松货币政策才有可能得到响应。

  最重要的是,现在房价下跌可以解除那个经济复苏路上的“定时炸弹”,明确预期,缩短经济的衰退、萧条期。

  (作者工作单位:浙江工商大学经济学院)


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