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马红漫:房价大跌才能应对金融危机

http://www.jrj.com    2009年01月08日 19:09     新闻晚报
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  马红漫

  国在全球金融危机背景之下,有关房地产市场的相关调控政策基调耐人寻味。

  12月21日国务院发布了 《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,其中指出要 “鼓励房地产企业以合理价格促销商品房”。这一表述在房地产市场调控历史上首次出现,因此被理解为调控政策在督促开发商采取降价措施。然而就在降价问题上同样存在一些疑问。

  十年前,当东南亚金融危机突然爆发之时,调控部门曾经把房地产市场作为应对危机的最重要渠道。通过全面实施房地产体制改革,改变了中国持续数十年的计划分房体制,继而全面激活了商品房市场发展。然而,房改虽然帮助中国走出了金融危机的阴影,但是之后长达十年的房价上涨,最终却透支了整个行业持续健康发展的根基。

  可见,房地产市场以支柱产业的形象面世的确有其道理。毕竟正是透过房地产市场繁荣所带来的经济拉动作用,从而保证了国内经济总量的增长速度。但另一方面,这一 “支柱产业”其实属于是一把双刃剑,所造成的负面结果就是使得社会资源配置和居民消费开支结构被畸形化。

  其一,房地产市场的过度繁荣,意味着太多的投资资金和社会资源集中于此。有开发商曾用 “赚钱多的不好意思”来描述房市暴利,而暴利诱惑了更多企业热衷于去 “盖房子、炒房价”。但是从中国产业结构优化角度讲,房地产的 “大干快上”并无法带来国民综合竞争实力的提升,这一支柱产业并非是应该被鼓励的优势产业。恰恰相反,当很多科技型企业、制造型企业也因为觊觎于房产暴利转而热衷于此,那么结果反而会对中国长期经济发展能力造成伤害。

  其二,国内房价长期处于高位运行,严重超越了多数国民的消费承受力。统计显示,北京、上海等一线城市的房价收入比都在10倍以上,而国际通行的标准是4到5倍。为了得到一套属于自己的房子,国内多数买房者必须要倾数代人的积蓄去支付首付款,同时为了应付月度的按揭款,更是要长期节俭其他方面的消费开支。

  房地产一个行业独大所带来后果非常严重。事实上,在一段时期内国民总体的消费能力就如同一个规模恒定的蓄水池,水池的水流向房地产市场多了,流向其他领域的自然就会减少。总体的市场消费能力并不会因为房地产市场繁荣,反而会受到负面的影响。因此,房地产行业虽然顶着风光的 “支柱产业”帽子,但是所谓的“支柱”含义,其实更多体现在短期内对投资拉动的效果上。

  换句话说,作为应对经济衰退危机的权宜手段,房地产行业的确是一个极其有效的政策抓手,但是长期的市场效果并不能够被高估。特别是在当下,伴随着金融危机突然来袭,社会资金供给短缺、总体消费能力不足,在这个时候有关房地产市场的发展政策基调,以及有关房价趋势的政策导向判断,就显得更加至关重要了。

  必须要指出的是,现在的经济状况与十年前已经完全不同,甚至是彻底相反。十年前,商品房市场处于一片空白之中,彼时房价尽管上涨,但房地产市场的供给活跃满足了居民被长期压抑的住房需求,是为典型的良性发展。然而十年后的今天,房价持续高位并且拒绝基本的理性下调,反过来已经成为制约中国对抗危机的障碍。房价的继续突兀只会更加负面加大前述结构性问题的出现,特别是抑制本就不景气的居民消费欲望。

  房价只有理性下调才能够刺激市场刚性需求的出现,也才能够带动其他相关行业的良性投资规模增长。价格问题是市场经济一切问题的核心,这一点必然也必须要成为当下相关调控政策的基调。而房价下调的政策方向与 “支柱产业”的定位并不矛盾,因为只有透过房价下调才能够发挥出拉动经济增长的目标。

  与实现这一调控政策目标相比,相关管理部门根本就无需考虑房价下跌多少才更合适。事实上,市场供求双方本就具备平衡合理价格的能力,即便房价出现所谓的 “暴跌”,其根本原因也就是因其之前过度暴涨而使然。试图利用政策去实现所谓的理想价格,不仅无法凑效,反而会阻碍市场机制自我调节能力的实现。据此,有关房地产市场政策的任何犹疑,只会让畸高房地产继续绑架国民经济的良性运行。

  (作者为上海第一财经频道评论员;经济学博士)

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