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楼市新政刺激作用有限 价格仍是决定因素

http://www.jrj.com    2009年01月08日 15:01     羊城晚报
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  赵燕华、石俊

  楼市篇

  ———2009年展望

  为解楼市低迷之困,中央开始在去年下半年尤其是最后两月密集出台一系列房产新政。新政的救市效果如何?以广州为例,元旦三天全市一手房共成交了617套,与平时的周末相比并未出现业内期待的激增景象。

  有业内人士分析指出,影响新政效果的症结仍在于高房价,更深层的原因在于楼市调整以来一直存于购房者心头的观望情绪。让消费者回复信心已成为业内应对楼市危机的共识。

  新政仍难回暖楼市

  去年财政部“10.22”新政拉开了中央救市的大幕,此后央行降息并迎来有史以来最大降幅,12月17日“国三条”出台,随后国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,救市新政向纵深发展,业界期盼已久的二次房贷宽贷、二手房营业税的减免也相继出台。而地方政府也紧跟中央救市政策如广州上调了住房公积金贷款额度等。

  业界叫好的新政是否真能扭转楼市颓势呢?在“10.22”新政出台后一周统计结果却让人咋舌,原本鼓励市民购房的政策并未起到明显效果,因为期待房价会继续下跌,市民依然继续持币观望,广州房屋成交量不升反降。业内专家据此分析,由于新政主要优惠对象是小户型或首次购房人群,但现时的购房主力仍是改善型需求者,因此新政出台对楼市刺激很有限,价格依然是影响购房意向的最关键因素。

  业内人士在分析中央的救市政策时认为,目前决定消费者买房的重要因素在于房价,降息等政策没有多大影响。利好政策侧重于长期,但短期刺激效果不大。在大部分市民看来,广州市区盘的楼价应在一万元左右,郊区盘在五六千左右比较符合他们的心理预期,如果预期未达到,政策的轮番出台只会加大他们对降价的预期而不会出手买房。

  房价才是硬道理

  在救市新政频出而成交量没有明显回升的情况下,楼市回暖还有什么应对良策呢?事实上,在当前楼市低迷投资客退出的情况下,购房用于自住型的消费者对楼价更加敏感。

  而每一次开发商对房价的调整都能引起市场的轩然大波。从去年初万科率先调低房价引发降价潮开始,到11月龙光最平限价房的热销,再到12月万科南京楼盘因为降价遭受处罚让业界震惊,最后国务院发文允许开发商根据市场变化以合理的价格售房,业界解读为政府明确了在此次房价调整中的角色定位,将主动权让位于市场。而江苏省更是在元旦将商品房定价权“下放”给企业,无疑让房价的“松绑”更具操作性。

  政策层面上解读最终要传导到市场层面上。调整房价不是目的,根本在于让房价处于合理的价位并重拾购房者的信心。如何才能重筑市场信心?开发商的定价策略有望进一步向下调整以刺激需求。如此次元旦期间恒大等少数有实力的开发商采取“一步到位”的价格策略就极大刺激了刚性需求。广东省社科院、省情调研中心的联合报告也表示房企应摆脱高利润率的惯性思维应对楼市调整,主动降价才是发展对策。

  满堂红地产研究部的分析报告显示,大多数开发商在融资困难和新房销售受阻的双重影响下,用降价这个最原始有效的方式加大楼款回笼力度有助于缓解资金紧张的困局。无独有偶,住房和城乡建设部副部长齐骥在昨日谈房价走势时也表示,2009年房企会主动降价促销。

  本报记者 赵燕华 实习生 石俊

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