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地产稳 则天下定

http://www.jrj.com    2009年01月08日 02:22     上海证券报
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  李国旺

  美国的金融风暴是由地产业的信用崩溃诱导出来的,其源头是高消费低储蓄文化下的美国居民信用过度透支。当美国金融市场的信用危机扩大后,全世界围绕美元的金融体系就出现了问题,新兴国家和资源出口国的资产都面临贬值的风险,危机开始向全世界扩张。危机暴发后,原来建立于美国信用扩张基础上的美国居民透支信用的高消费趋势因此弱化,新兴国家的出口型经济因此受到致命打击。因为随着美国过度信贷的消亡,美国消费者生活水平下降,美国进口的制成品数量也会减少。出口型经济面临前所未有的考验。作为“世界工厂”的中国,拥有大量贷款消费家庭的富裕的欧美国家是主要客户。由于中国在制造业和贸易型商品的出口上投资过度,社会保障和医疗保障滞后、国内没有发展与出口对称的消费能力的群体。因此,金融危机的冲撞已经大大制约了中国经济的增长,2008年A股市场充分反应了中国出口依赖型经济的风险。

  如果说美国是“金融创新”过度导致居民在地产消费上过度透支信用而爆发危机,本质是居民消费过度无支付能力的结果;中国地产当前面临的问题,是社会保障不足造成居民消费欲望低迷,地产业消费“金融创新”不足而陷于停滞不前。近五年来政策上控制地产业膨胀的措施,是以控制土地供应为核心,减少土地供应的政策导向,必然导致房屋供应减少的想象、激发居民需求欲望的增长,居民需求欲望在流动性泛滥推升的地产价格刺激下,出现调控地产的政策失灵就在情理之中。

  为出口而进行的固定资产投资是30年来中国经济增长的动力源,但当下的金融海啸已经将这一渠道堵塞。1997年亚洲金融危机后,美国启动了消费扩张政策,为中国和亚洲有关国家的出口提供了市场,但当下的金融风暴,已使美国居民消费萎缩,美国为此已抬高了贸易壁垒,为出口而投资将出现边际效应急剧下降。1997年亚洲金融危机时,中国迅速启动了地产业发展的轨道,为地产而投资迅速弥补了出口下降的影响,顺利渡过了外来的冲击。2008年,中国地产业正经历了前所未有的政策性打压,行业出现了整体性的向下拐点。针对美国地产业上出现的居民支付能力不足的信用危机,我国的地产挽救政策是,投资9000亿元于经济适用房和廉租房,让低收入者“居者有其屋”。

  不过,笔者认为,在正常经济运行下的“居者有其屋”好政策,在金融危机背景下,就得谨慎使用:9000亿资金用得好将是地产业稳定发展的救命草,用得不好将是地产业的催命符。如果将9000亿元都投资于经济适用房,必将在市场上和价格上对商品房形成双重挤压效应。结果是商品房价格暴跌,直接冲击商业银行的资产安全。有人统计,如果中国地产业崩溃,商业银行改革的成效将全部抵消。中国商业银行占全部金融资产总量的95%左右,中国商业银行的任何问题都将对国民经济伤筋动骨。如果9000亿元直接投资“经济适用”房,不仅将把中国地产业带入漫长严冬,中国经济的恢复也将会付出更大代价。

  如果将国家政策导向的9000亿元的相当部分,政府通过“团购”等形式购买现有住宅存量,这9000亿元就相当于地产业的“平准基金”。因为团购的“经济适用”房将直接为当地地产定了政策底价,从而可以通过级差地租的传递对城市当地不同区位的地产价格基本定价。一旦政府出手,就向居民发出了强烈的积极信号,处于两可之间的观望者就会响应国家优惠政策,逐步进入市场,如果是这样,地产业在2009年可能在购买者的观望与政策的推动作用下出现盘整格局,从而可能避免出现崩溃行情。

  基于地产业的形势判断,可以得出这样的结论:地产稳,“天下”定。也就是说,地产业的稳定反推出金融业的稳定,地产业的稳定可以推测出围绕地产业的有关行业业绩不会再次出现崩溃式的下跌。顺着地产业的链条关系向上游看,钢铁业业绩有可能出现探底行情,有色金属、建筑材料、化工原料、交通、市政等行业也因为地产业的稳定而受益,这些行业即使不会出现业绩增长,也可以认为最坏的业绩预期或将过去。而没有比过去更坏的预期,是资本市场稳定和信心重塑的前提。一旦信心重塑,信用的链条就会重修。因此,如果出现2009年整体经济出现“天下”定的形势,资本市场的人心就会稳定。人心稳定,是资本市场群体情绪过度悲观的逆转指标,也是笔者认为地产业可能成为2009年整体经济增长“杠杆”系数并衍生可能的投资机会的依据。


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