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任志强:2009年楼市可能重现当年海南烂尾潮

http://www.jrj.com    2009年01月06日 10:32     每日经济新闻
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  作者:任志强

  一场席卷全球的金融风暴让2008年的冬天显得格外的寒冷。

  2008年的房地产,出现了自1998年之后的景气严重下滑。不管怎样,2007年的大丰收让多数房地产企业还能挺着胸膛度日,但2009年会怎样则成了难以预料的迷局。相关部门已下定决心要用积极的财政政策和适度宽松的货币政策来保经济增长,但对房地产行业的政策态度至今仍然“暧昧”。如果没有新的利好政策出台,仅靠现有已出台的政策,2009年的市场情况仍不容乐观。

  1、宏观经济的层面则处于“保8”之中,城镇居民收入的增长会延续2008年的低水平,就业的困难会影响居民的消费,尤其是住房的消费。

  2、2007年的供给增长让2008年的房地产开复工总量暴增,24.8亿平方米的在施工面积本应竣工约7~8亿平方米,但实际的施工量下降,证明大量的工程并未按正常的施工进度建设,而是处于停顿或延后之中。

  3、2007年全年销售商品房7.7亿多平方米,2008年估计不超过6亿平方米,相差约20%。必然出现大量空置并占用大量资金,让继续投资的能力下降,在没有市场或信贷资金的支持下,资金链开始断裂,并出现烂尾工程。

  4、年关难过。工程结算与银行还贷会考验本已紧张的现金流,而年底的退税会让更多的企业要为财政当年收入业绩做贡献。

  5、当年海南与北海的烂尾造成了近千亿元的银行坏账,2009年也许这一幕会重演。当现金流紧张时,企业本应降价销售以收回资金,但如降价造成了亏损并不能让企业生存下去时,企业就只能将建筑物交给银行了。因为银行拍卖抵债可以省去大量的税费,等于让资产升值了,而降了价亏本去卖则无论如何都是财富的一种损失。但当楼价暴跌时,就出现了美国的现象,民众买涨不买落,并不会在楼价暴跌中出手。

  6、也许各级政府会在最近的一段时间内继续出台保增长的措施,当然也会包括与房地产市场有关的改进与刺激的措施,那市场就会不同了。

  出台的新政如果让中国的宏观经济不是“保8”而是“争10”;如果出台的政策大大提高了民众的收入(如减税);如果出台的政策有利的刺激了民众的购房欲望;如果股市、经济与楼市都能在政策的刺激下火红一片……

  即使房地产销售高涨达到了2007年的水平,大约要一年多的时间才能消化存量并让供求关系平衡,但大约半年之后市场中的现金流就会改善、消费与投资就会恢复正常。中国的经济也就平稳地过度到“8”以上的持续增长中了。

  出台的新政如果仍然不温不火,那么虽不会再崩盘下跌,但翻身的好日子就会时间较长。虽不能用8年抗战来比喻,但至少要3到5年的时间打一场解放战争,至少也是个持久战了。

  久旱逢甘霖,却必须是水够多,决定未来市场的不是开发商,而是政策能否让消费者买账。


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