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时寒冰:供大于求日益明显 房价或加速下跌

http://www.jrj.com    2009年01月06日 09:51     红网-潇湘晨报
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  有人把楼市分为“唱跌派”与“唱涨派”,这是有意激发矛盾的一种划分。最近,牛刀与地产界蔡某的争执就属于这种情况。当牛刀给我说起此事的时候,我劝他别应战,因为对于蔡某之类的地产吹鼓手我听都没有听说过,即便是在开发商圈中,像蔡某这样的人也常被视为不入流的小混混,不足与之辩论,辩论只会让自己被动。

  这是题外话。

  我看跌2009年的中国楼市,但我不认为自己是“唱跌派”,作为一位研究者,我是根据大量客观数据和翔实的资料得出的结论,无论是材料本身还是逻辑推理过程,都极力做到严谨。

  要研究2009年楼市的趋势,首先要看供应与需求(购买力),这两点是判断未来房价涨跌的最重要最本质最核心的因素。

  如果对世界经济的大环境与中国国内经济状况的内环境进行综合评估,就会发现,2009年的楼市,供应与需求是严重脱节的,而房价与购买力又是严重脱节的。也就是说,房价已经成为无源之水、无本之木。

  需求和购买力决定房价走势。过去,富人的住房消费、投机性购房,掩饰了中国楼市的一个非常可怖的危险,那就是建立在民穷基础上的内需不足,以及中等收入阶层的大幅缩水。

  曾有开发商说,他们是为富人建房。这种说法哪怕算不上愚蠢,至少也是一种无知。事实上,作为购房主体,中等收入群体应该是决定房价走势的关键。而中国的中等收入群体迟迟不能形成,始于2007年的这波股市大跌,又让原本达到中等收入的群体损失惨重,很多人因此重新退回到低收入阶层。

  如果没有中等收入群体作为依托,中国的房价只能是少数人的游戏。这种游戏在2007年走到了尽头,当王石提出拐点论,并断然掉头的时候,几乎所有的开发商都在嘲笑他,一如当年巴菲特抛掉中石油(10.40,0.02,0.19%,吧)引发的嘲弄,最终,嘲弄者被置于被动地位。中国房价以萧条验证了王石的英明。

  在任何行业,前瞻性都是非常重要的。如果没有购买力支撑,中国房价是不可能继续保持上涨势头的。开发商、地方政府长达十几年对房地产的透支,已经达到了极限,现在是接受市场报复的时候。

  以北京为例。我此前曾经撰文指出:由于房价连年上涨,住房的供求关系已经发生明显变化。北京市2008年下半年,大量的保障性住宅将陆续面市,预计总供应量将达600万平方米、7万套;与此同时,2008年新增供应市场的普通住宅面积大约1800万平方米,15万套。加起来已经是22万套,如果再加上此前没有售出的存量住房,及炒房客抛向市场的住房,北京市场的存量住房在下半年将远远超过30万套,而北京上半年的住房销售才3万多套!供大于求的趋势日益明显。

  我的这一估算最近得到了验证。

  来自北京市房地产交易管理网的统计数据显示,截至12月15日,北京尚未销售的新建商品房加上现房,还有35.7745万套房子没有销售出去,其中住宅15.1664万套。对此,多位业内人士作出了这样的判断:“2005到2006年,上海是楼市调控重灾区;2007年,深圳是楼市调控的重灾区;而从目前的统计数据来看,2008年北京将板上钉钉地成为楼市这轮调控中下调最厉害的重灾区。”

  受次贷危机影响,许多企业倒闭,人们的整体收入水平下降,而全国许多地方的房价并未出现大规模调整,这样,导致房价偏离民众的实际购买力越来越远,商品房空置面积日益严重。2008年11月25日,华远集团董事长任志强在“2008年第三季度房地产市场形势REICO报告会”上指出:“按目前这种销售量下滑速度,2008年全国商品房空置率有可能将升至1.5亿-2亿平方米左右。”而此前来自国家统计局的数据显示,截至2008年10月末,全国商品房空置面积1.33亿平方米,同比增长13.1%。中金公司在最近发布的2009年宏观经济展望研究报告中也认为,在目前的成交量下,北京、上海、深圳、厦门、南京、杭州、重庆、哈尔滨等全国15个城市现有的商品房库存,需要约27个月才能消化。

  1996年,联合国人居中心出版的世界人居报告中,在对50多个国家的首都城市进行调查后认为,一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍,如达到5倍时,大多数人就会无力购买,市场就会出现问题。发达国家的住房市场,其“房价收入比”基本上在这个范围内。而我国的房价收入比,在一线城市普遍在20倍以上。在目前受次贷危机影响,许多行业降薪的情况下,房价必然是加速下跌!

  人为的力量能阻止这种跌势吗?我认为不能。所谓识时务者为俊杰,开发商和地方政府应该理性面对这一现实,早日作出正确选择。(时寒冰 中国财经传媒人联盟特约观察员、凤凰博报特约顾问、南京大学客座教授、上海证券报评论主编)


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