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陆志明:老房奴为何难享存量房贷优惠

http://www.jrj.com    2009年01月06日 09:50     东方早报
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  作者:陆志明

  目前,房贷份额最大的中、农、工、建四大银行已出台政策,只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请7折优惠利率。

  但据《东方早报》今日报道,具体到每个客户的执行却依然有点“难”——首套、普通自住、贷款余额、信用记录都成了一座座大山。

  通过记者对沪上四大行的求证,仅建行上海分行已正式开始受理存量房贷客户的申请,受理期限为1月4日到2月22日,至于工行总行则表示尚未有具体细则可公布,预计近期将公布。

  建行存量房贷客户需要带齐资料,到贷款经办行提交贷款利率调整申请,如能否获得最低7折的优惠利率,则需银行审核。

  有媒体报道,有的银行则要求,客户需主动与相关房贷部门联系,提供书面证明,然后再等待银行选择。其实这一冗长繁复的操作流程并无必要,因为银行只要在已有的存量房贷客户中选择符合条件者自动升级为7折房贷即可,这样既免去了客户准备材料、跑腿银行之苦,同时也规避了银行操作冗余及可能出错的问题。另外,将前期享有8.5折基准利率房贷优惠作为前置条件,实际上大大收窄了可享受新政优惠的存量房贷客户群体。

  尽管各银行的优惠条件语焉含糊,但通过分析直接可知的是,7折肯定不是所有存量房贷客户都可享受。某股份制银行风险管理部人士告诉早报记者,“再说回来,如果所有人都享受7折,银行也吃不消。”

  为何银行要在目前政府大力倡导扩大内需,明确第二套房贷优惠政策的大前提下,对存量房贷优惠“犹抱琵琶半遮面”呢?其真正的目的已经表露:“如果所有人都享受7折,银行也吃不消。”我以为,这种态度是有依据的:

  其一,从新政给银行带来的收益来看,房贷优惠虽然在宏观层面上能刺激房市、拉动内需,但是从单一银行微观层面来看,不仅无间接利益可求,而且还会影响其直接经济收益。从目前披露的情况来看,满足7折优惠房贷要求的客户主要是银行目前风险最小、收益最为稳定的客户群。这部分客户的还款能力毋庸置疑,但是提供优惠房贷之后,这些客户是否会将资金投入与银行利益密切相关的领域,尚不得而知。

  就拿目前中央与地方政府大力支持的房地产市场来说,目前左右购房者决定的主要因素,是国际金融危机冲击带来的预期薪酬水平的降低,以及国内房地产市场未来存在明显的下行空间,这是单纯依靠降低房贷利率所无法解决的。存量房贷客户在享受到银行优惠房贷的同时,依然会保持对国内房地产市场的观望态度。

  其二,从新政给银行带来的风险性来看,房贷优惠是在国际金融危机不断深化蔓延至实体经济时期提出的,这就给予了这项看似寻常的新政以不同的政策背景。本身在金融危机时期已经经受了直接损失冲击的银行机构自然对这一时期的金融风险倍加谨慎,再加上当前国内房地产市场在未来1-2年内景气度不可能存在大幅上升的空间,银行对房市相关领域的资产保持高度的警惕也在所难免。

  正是基于风险与收益方面的考虑,银行作为独立核算的市场参与主体,对于政府倡导的拯救房市新政出现明为推广、实则“迟延”的存量房贷优惠行动在所难免。有鉴于此,政府应在消除银行经营顾虑、提升其优惠政策信心与收入方面有所作为。如完善存款保险制度,对于银行提供的首套7折优惠房贷给予更多的保障,事实上,这部分客户也是银行最优质的客户群之一,其还款能力和意愿还是有相当保障的。

  此外,可提高银行提供优惠房贷后的期望收益。如规定享受存量房贷优惠政策的客户必须优先到同一银行办理与房贷相关业务,即通过未来业务绑定拓展银行的盈利空间。相信通过给予银行更多自主获利的机会,那么在现有状况下,银行对于扩大优质存量房贷的积极性也将会大大提高。

  (作者系金融学博士)


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