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救房市 而不是救房价

http://www.jrj.com    2009年01月06日 02:21     第一财经日报
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  彭真怀

  2008年12月24日,国家发改委在向全国人大常委会作的报告中,担心房地产市场动荡可能引发负面影响,提出适度回调,引起了广泛的争议。笔者认为,房地产市场应该救,但应该救的是“市场”,而不是“房价”。维护高房价是对当前国内外形势的错误判断,可能让刚被挤出的房地产泡沫重新泛起,最终毁灭整个房地产业。原因在于:

  1.房地产市场多年带病运行。

  受国际金融危机的冲击,国内外房地产市场整体上都处于衰退期。纵观全球,所有国家的房价今年都在大幅下跌,这是一个大趋势。但相比之下,我国房地产市场从2005年起就开始进入价格膨胀期,泡沫被不断放大。高房价让富人更富,让一些地方官员寅吃卯粮出政绩,中低收入居民却买不起、住不起房子,多年来带病运行。

  2.房地产市场存在供应过剩风险。

  央行最新公布的2008年第三季度全国城镇问卷调查显示,出于对收入预期的悲观看法,未来3个月打算购房的居民人数为13.3%,是1999年以来的最低水平。突出的问题在于,房地产市场面临严峻的供应过剩风险。全国现有存量房3.32亿平方米,在建24亿平方米,空置率为71.5%。据了解,北京、深圳、厦门、南京、杭州、重庆、哈尔滨等15个城市现有的存量房,至少需要27个月才能全部消化。

  3.维持高房价不符合中央精神的实质。

  在这种情况下,笔者认为房地产市场稳定健康发展的第一步,是挤出价格泡沫,清理现有存量房,压缩保障房在内的所有建设项目。中央希望房地产市场在扩大内需中发挥积极作用,带动原材料、建筑施工、工程机械、基础设施和大件消费等相关产业的发展,成为拉动经济增长、创造就业的强大动力引擎之一。

  正因为如此,中央经济工作会议明确提出,房地产市场应满足居民合理改善居住条件的愿望,减轻居民合理购买自住房的负担。这是其精神实质。但一些地方政府曲解中央意图,通过行政手段以各种名目维持高房价,最终可能引发房地产市场出现更严重的问题。

  4.房价合理回落是房地产市场成熟的标志。

  怎样确保既拉动经济增长,又可以提高中低收入居民住房购买力?当前,房地产市场笼罩着浓厚的观望气氛,只有房价回落到合理水平之后才能消除。面对这样一个基本事实,笔者相信绝大部分房地产开发商愿意理性降价,因为有活跃的交易行为才能保证投资的增长,才能有稳定的收入预期。降低房价,最终实现社会平均利润水平,是房地产市场成长与成熟的标志。

  5.可以考虑实行房地产市场最高指导价。

  在笔者看来,“房价只涨不跌”的神话必须打破,处于调整期的房地产市场必须回归到与居民购买力相协调的水平。基于这个判断,笔者建议中央政府采取果断措施,对症下药激活房地产市场,释放中低收入居民的住房购买力。具体措施可包括:(1)实行房地产市场最高指导价,不同城市区别对待。指导价不是指令价,不是命令式的干预,而是要根据各方面的实际情况给出一个房价的合理边界,促使在此边界内尽快启动市场,扩大内需。(2)居民购买首套中小户型商品住房(体现合理、自住、普通商品住房三要素),可以直接获得房价总额10%的财政补贴。(3)对房地产开发商给予减免土地出让金等适当补偿。(4)继续完善降低交易税费、加大购房金融支持等行之有效的配套办法。

  笔者最后想强调的是,没有购买力的房地产市场是危险的,个别房地产开发商利用经济实力,掌握话语权,混淆视听,仍在编造种种不维护高房价就影响经济基本面的危言。

  笔者认为,面对国际金融危机,继续要求政府出台高房价保护政策,要求银行继续低息借贷,要求中低收入居民穷其一生为高房价埋单,是缺乏道德、责任和良心的行为,应当受到谴责。如果我们不保持清醒的头脑,就会使扩大内需成为一句空话。

  (作者为北京大学中国地方政府研究院院长)


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