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顾建发:楼市有危机但不悲观年底有望出现回暖

http://www.jrj.com    2009年01月01日 13:57     东方早报
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  对于房地产市场而言,2008年最后几个月是由利好政策不断、市场价格下行、观望气氛浓厚共同组成的。12月24日,受国务院委托,国家发展改革委员会副主任张茅向全国人大常委会报告2007年5月份以来加强价格调控、应对价格过快上涨的情况。并指出:房地产市场动荡可能引发一些负面影响。高房价适度回调有利于房地产业回归理性健康发展,但要避免房价大幅下跌。此语,道出了管理层对房地产市场的基本判断。

  从宏观经济来看:在外部经济环境日益恶化的背景下,全球金融危机已对我国经济产生了较大影响。对于我国2009年的宏观经济,尽管面临巨大的下行压力,但积极的财政政策和适度宽松的货币政策会缓解经济下行风险。因此,房地产市场稳步发展的外部环境趋于好转。

  一是积极的财政政策将加大投资力度,房地产业在4万亿元投资中将扮演重要角色,其中的9000亿元投资将用于住房保障。

  二是大幅度降息彰显政府“保增长”决心。央行在两个月之内连续五次降息,其速度之快、幅度之大前所未有,其中第四次降息高达1.08个百分点,等于四次27个基点降息,而且未来还有降息的空间。

  三是政府仍将出台一系列刺激经济政策。这些政策效应将在半年到一年间显现,2009年下半年我国经济将重回上升通道。房地产业也将继续承担着支柱产业的重要作用。

  从房地产市场来看:2008年市场走势呈现倒“V”形,2009年将呈现“L”形,有可能在年底出现回暖。随着“救市”政策逐步到位,市场恐慌情绪将逐渐消失。因此展望2009年中国房地产市场,可以说:有危机但不悲观。

  一是楼市阶段性的供大于求不可避免。由于房地产市场的供给是刚性的,而且还有着巨大的惯性作用;对于需求而言则具有较大的弹性,当房地产上行时需求就会放大,而在下行时就会缩小。据国家统计局数据,1-11月,房地产开发完成投资26546亿元,增长22.7%,全国商品房销售面积同比下降18.3%。由此可见,如何消化未售商品房将是2009年我国房地产市场要面对的第一个问题。

  二是房地产调控政策将逐渐“放松”。尽管2009年房地产形势比较严峻,但是众多的积极的因素正在扩大。第一,从地方政府“救市”政策纷纷出台之后,国务院也出台了拉动经济的十条措施,中央经济工作会议强调,要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业的支柱作用结合起来,发挥房地产在扩大内需中的积极作用。第二,央行大幅减息和房价调整有助于购房刚性需求和购买力的恢复,加速缩短行业调整的周期及幅度。第三,为有效地促进房地产的稳定发展,刺激买方市场正常的住房需求,房地产调控政策必然根据实际情况继续调整,调控政策的上限或许会回到2005年初。

  三是房地产企业兼并重组大势所趋。在未来的1-2年,房地产行业洗牌加速,房地产企业兼并重组大势所趋,产业集中度将明显提高。目前我国房地产企业一直维持在3万家以上,产业集中度一直得不到有效提高,房地产龙头企业的市场占有率也一直维持在较低的比例。随着市场的调整,那些2007年高价拿地的项目,2009年开始进入商品房市场,使房企的毛利率大大降低;而人工费用成本刚性上涨,保障性住房力度加大,都会挤压房企的利润和市场的需求,尤其是房地产企业内伤的是资金链非常紧张,一大批实力较弱的开发商会因此退出房地产行业或被有实力者兼并。房地产行业的企业数量会有所减少,产业集中度有望进一步提高,这对房地产业自身发展来说,无疑是坏事变好事。

  四是未来中国城市化建设将加速。目前我国城市化水平较低,只有44.9%,低于世界平均水平的9-10个百分点。从世界城市化进程看,城市化率达30%~70%的阶段,正是房地产发展的“黄金期”,就是我们通常所说的“房地产黄金20年”。从现在到2020年的十多年中,我国仍将加速城市化建设,每年城市化率将以1%以上的速率提升,城市化水平每提高一个百分点,新增加的城市人口大约为1500万。随着城市化、工业化进程加快,新增住房需求巨大。

  房地产周期运行规律告诉我们:衰退周期之后将是萧条周期,表现特征是价格下跌交易继续萎缩。但我们相信:随着政府“救市”政策的传递效应,萧条周期有可能缩短。既然“冬天”来了,那么“春天”也就不远了。


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