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潘石屹:房地产市场已跌落到底部

http://www.jrj.com    2009年01月01日 11:14     第一财经日报
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  “最近一直盘旋在我头脑中的是这场从美国发起的、席卷全球的金融危机在告诉我们什么道理。它背后肯定有奥秘,因为任何困难就分两种:一种是自作自受,比如暴饮暴食后得了胃病;另一种是让你在成长的道路上获得成长和锻炼。”

  SOHO中国董事长潘石屹接受《第一财经日报》专访时坦言:到如今他也没有想明白这次金融危机到底属于哪一种,但他相信“一个更美好的新世界将在摧枯拉朽中产生新的萌芽”。

  2007年底,当全国地产形势尚处顶峰之时,作为商业地产开发商代表的潘石屹曾与王石展开一场激烈的“拐点论”,并引发对去年地产可能遭遇窘境的全国性大讨论。而从去年春天开始,潘石屹也意识到了地产业拐点到来,并以此认为可能全行业都会因为资金困境引发又一轮规模不小的洗牌。而在这其中,SOHO中国则一度持有150亿元现金,几乎成为当时全国最富裕的开发商。虽然不愿意在“喜鹊派”还是“乌鸦派”中做一个选择,但是10月份从美国华尔街归来后,潘石屹对市场的“悲观”已在其博客中显露无遗。

  如果之前的房地产市场如同一场加速跑,那么接下来的市场可能像一场拼耐力的漫长的马拉松。他相信,目前的房地产市场已跌落到底部,但是如此糟糕的状况究竟还会持续多久无法预测。

  “金融危机对所有企业和企业家来说都是一个巨大考验,我也在经受这些考验。它一方面考验了企业的现金流和商业模式是否正确。一方面考验着企业家的心态。那些以前不能量力而行,量入为出,花了过头钱的公司,恐怕就要倒下了。”潘石屹在危机中一直不断反省——究竟哪些想法是对的,哪些是错的。反省的结果是,潘石屹认为SOHO中国在基本面上没有犯什么大错误。

  两三年前就有诸多国外投行及资本市场分析员给潘石屹提出建议,称要其扩大土地储备,走出北京,走向中国,可当时潘石屹一直在犹豫要不要做。现在“反省”当时没有做是正确的。

  “看市场一定要从常识出发,从基本面出发,看市场上到底缺什么东西。如果只是为了迎合股票或资本市场,费很大劲去做不缺的东西,那你就没有给社会作贡献,只是制造了泡沫。”潘石屹说。

  在金融海啸来临前,他一直带领公司攀登地产制高点,就是在北京、上海这样的大城市繁华地段开发商业地产。这些优质商业地产有很强的保值和增值能力,将金融危机对一家地产企业的影响规避到最低。如今SOHO中国公司开发的项目均处一线城市核心区域,且项目主要是面向最具活力的企业。

  “我们的商业模式是不是正确,要看能不能经得起大风大浪的考验,尤其是眼下金融危机的考验。有人羡慕我们运气好,其实背后是指导思想、商业模式和公司发展战略的选择和调整。”潘石屹对《第一财经日报》表示。

  “或许商业地产的风险为零。”潘石屹乐意做这样一种假设。

  “过去几年,住宅价格一直在涨,相比而言,写字楼的价格低。从国外经验来看,政府对商业地产的产品介入较少,所以相较住宅风险小。所以商业地产的价值被低估了。而目前高端的写字楼租金昂贵,几乎可以等同于SOHO产品的2倍,所以在租户减少开支之后,这些写字楼反而受累于此次金融危机。”简言之,在住宅与商业两类开发产品中,潘石屹首选商业;而在不同档次的商业地产中,潘石屹首选中端产品。

  “开发商已经出现了很大问题,但不会像美国投行一样破产。中国与美国不同,如果这些企业在美国,按现在的负债水平可能早宣布破产了。中国的一些问题开发商会以’失踪’方式退出市场,就像当年的顺驰一样被收购。”潘石屹说。

  同样,潘石屹并不相信热点城市的房屋均价会出现超过30%的跌幅。他对接下来的市场有两个建议:一是“救市”时相关部门出手速度一定要快,如“救命”般抢救市场;二是在这一重要过程中要“防止腐败”。毕竟,“在中国目前的经济环境中,暂时还很难找到任何一个行业能代替有经济复苏火车头作用的房地产行业。”


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