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存量土地风险不低于商品房存货

http://www.jrj.com    2008年12月27日 09:32     经济观察网
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  经济观察报 苏晶/文据有关报道,广州市房地产业协会在对广州国土房产局提出的建议中透露,2007年至今年初,广州市有5个“地王”逾期仍没有缴清土地出让金。广州市房地产业协会负责人表示,由于不希望拖下去对行业发展产生很大的负面影响,因此向政府上书,呼吁对5大地王拿出解决办法。其中除一家为有新加坡投资背景的中等规模企业外,其余4家均为国内龙头级别的地产企业,如保利地产、富力地产。

  但目前临近年底,土地出让收入剧减的地方政府,容忍拖欠土地出让金甚至退地的空间到底有多大?有数据表明,今年1-11月全国重点城市土地流标率达到了32%,住宅地流标达到了35%,长春、武汉等城市土地流标率甚至达到了50%以上。在此情况下,地方政府纷纷暂缓了供地节奏,但面对被核减2009年度用地计划的危险,全国主要城市纷纷在年底加快供地节奏。更有“灵活运用”的政府,他们正在积极把土地切小,以让土地尽可能加大流动性。而面对以前的大块土地,一些政府也采取缓交、分交等政策。

  与此相对应的是2007年10月前土地市场的疯狂,以碧桂园、恒大地产、富力地产为首,一大批开发商掀起一场拿地狂飙,土地储备成倍扩张。开发商们情绪亢奋,武汉、长沙、北京、上海“地王”频频出现,一时间,我们耳边、眼前总是充斥着“最高总价”、“最高单价”、“最大面积”……也就是去年,在北京、上海、长沙、武汉乃至全国,都是地王频出的一年。2007年一年之间,武汉地王上海豫园商城以35.02亿元夺得,楼面地价达到3290元/平方米;长沙地王北京北辰集团以92亿元的翻番价格竞得;上海乃至全国地王被苏宁环球集团以44.04亿元的高价拿下,楼面价甚至高达2.6万元/平方米……然而2007年年底后,楼市气温急转直下,全国各地房地产市场成交量下滑,各家企业普遍资金吃紧,从目前的市场情况看,一些地王的获得者显然正在这个压力下黯然神伤。

  如今,在信贷紧缩、房地产价格和成交量双双下跌的市场环境下,一些豪赌未成的开发商陷入资金困境。从另一个角度看,这次“广州事件”政府以及部分开发商的做法细节中观察,最有意味的是,土地出让金逾期的问题居然由广州房地产协会上书政府要求“摊牌”。除了反映部分前期扩张过激的开发商面临的困境外,还体现了其他同业对当地楼市前景的信心,以及比较紧迫的拿地需求。事实上,近期中小开发商在土地市场较大型企业更加活跃,体现了二者不同的资金压力。

  比如,在没有任何波澜的情形下,广州今年最大规模的一次土地出让12月2日收场。原计划推出的8宗住宅地块最后7宗成交,总成交面积超过80万平方米。值得注意的是,竞买者名单中无一家大开发商身影,最终买家均为不知名的小开发商,甚至一家以前只从事过工业地产开发,一家为深圳航空广州分公司。虽然都为不知名的中小开发商,但更进一步说明大开发商过去两年买地较多,现在没有购买土地的迫切需求,加上资金压力,让现在成为小开发商适度发展的好机会。

  目前比较清楚的是,监管层逐渐意识到了房地产行业对经济复苏的重要性,表面上中央和地方政府不会主动施加压力,但实际上从南京万科降价被罚款等事件上可以清楚地看到地方政府已经干预了企业的操作。曾经在地产市场火爆时,是地方政府联合开发商与中央博弈,而从目前的形势看,中央和地方在某种程度上达成共识,面对财政的直线缩减,面对大面积的退地,使得曾经是摇钱树的土地目前面临要么被开发商积压,要么被退回的风险,“摇钱树”已经成为财务负担,区别在于由谁来承受。我们认为,与购房意愿相比,开发商的投资意愿和能力恢复得更慢,未来土地价格很可能缓慢下降,房地产业存量土地风险并不低于商品房存货。

  (作者为北京安邦集团研究总部分析师)

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存量土地 风险 

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