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郎咸平:目前地产商正惶恐不安

http://www.jrj.com    2008年12月26日 11:55     广州日报
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  近一段时间,国家出台了多项政策刺激房地产经济,在这样的环境下,现在是不是买房的好时机呢?

  我认为,目前的地产商内心是惶恐不安的,道理很简单,他的成本是刚性成本,比如说购地成本、构建成本,还有其他支出刚性成本,再加上资金一旦积压,那个利息支出都是不得了。

  刚性成本之下地产商的需求面是什么?大家购买房子的主要动力,不是说经济发展很好了,每年所得增加50%更富裕了,所以拿出一半钱去买房子——如果是这种正常的购物行为的话,地产商可以根据这个需求,慢慢建房子,这个很好预测。可是目前这资金来源是搞不清楚的。

  今年制造企业大量倒闭,资金流到哪去了呢?请注意,这种资金流窜现象非常重要,它完全主导着中国楼市的发展。这个资金我叫它虚拟资金,因为它本身就是不正常的,并不是因为这个社会更富裕了,你想住更好的房子,而是因为某个行业更萧条了——尤其是制造业或者矿业——他们的钱不知道干什么用,只好大量炒房。所以这个钱,打到哪里就产生泡沫。这个钱首先进入这个地区的高端市场,把高档楼盘一下拉起来,因此附近的中低档楼盘随之水涨船高。这跟一般理解不一样,我们发现在一些地区真的有泡沫房产反而是中低档的多,高档楼盘由于制造业资金大量引入,拉高房价,它还有资金撑着似乎比较坚挺。而今年你看,要跌价基本上是中低档楼盘先跌价。

  为什么低端房受冲击比较大?这是因为国家对住房保障非常重视。现在开发商最恐慌的其实并不光是资金紧张,更恐慌的是国家把它部分的市场收回去。

  所以说地产商一旦开发高档楼盘,就会根据市场状况做调整,差异化定价。中低档楼盘压力非常大,包括政府推出很多的经济适用房、廉租房,那怎么办呢?所以对这种楼盘的价格,会出现万科现象。

  我告诉各位什么是楼价的决定因素,但是我不会告诉你该不该买房,每个人有每个人的立场,什么时候该买楼那是你个人的决定。


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